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rene wanzlik

AFD und Linke: Eigentumsrisiko in Berlin bekommt den Abschlag – hat Magdeburg den Vorteil?

12 min read , October 11, 2026

Wer meinen Wohnungsbestand vergesellschaften will, muss damit rechnen, dass ich mein Geld anderswo investiere. Das ist keine politische Trotzreaktion. Es ist dieselbe Rechnung, mit der ich beim Ankauf eine schlechte Heizung oder eine dauerhaft höhere Kostenlast einpreise. Nur steht das Risiko diesmal nicht im Keller, sondern im Parteiprogramm.

Hallo liebe Immobilienfreunde, hier ist euer Rene Wanzlik.

Bei meinem Ankauf von 312 Wohnungen habe ich zusätzliche Lasten in den Kaufpreis übersetzt. Ich habe den Bestand nicht deshalb verworfen, weil mir die Regeln nicht gefielen. Ich wollte einen Preis, bei dem die Rechnung trotzdem trägt. Genau so schaue ich jetzt auf Berlin und meinen Markt in Magdeburg: Was bleibt vom Ertrag, wenn die Politik die Regeln verändert?

Meine These ist unbequem: Ein Standort mit weniger politischem Eigentumsrisiko kann für mich als Investor attraktiver sein, selbst wenn mir seine politische Entwicklung nicht in allen Punkten gefällt. Daraus wird aber keine automatische AfD-Prämie. Und wer heute behauptet, Linke und Grüne regierten bereits Berlin oder die AfD bereits Sachsen-Anhalt, ist der Wirklichkeit einen Schritt voraus. Stand dieser Analyse ist der 11. Oktober 2026.

Gewählt heißt noch nicht regiert

In Berlin wurde die Linke nach dem vorläufigen amtlichen Ergebnis mit 25,7 Prozent stärkste Kraft. Linke, Grüne und SPD haben Sondierungen vereinbart. Das ist eine ernsthafte Koalitionsaussicht, aber noch keine Regierung und kein fertiger Koalitionsvertrag. Das endgültige Wahlergebnis soll laut Landeswahlleitung am 12. Oktober festgestellt werden.

In Sachsen-Anhalt hat die AfD die Wahl gewonnen. Nach der endgültigen Sitzverteilung hält sie 39 von 83 Mandaten und damit keine eigene absolute Mehrheit. Tobias Rausch wurde am 6. Oktober zum Landtagspräsidenten gewählt. Er ist damit nicht Ministerpräsident. Eine neue Regierung ist noch nicht gebildet; die Ministerpräsidentenwahl ist nach dem MDR-Bericht vom 8. Oktober erst für Dezember zu erwarten.

Diese Korrektur schwächt meine These nicht. Ein Investor muss nicht warten, bis ein Gesetz seine Immobilie trifft. Er bewertet auch, was künftig möglich und politisch gewollt ist. Das Eigentumsrisiko beginnt in der Erwartung, nicht erst bei der Änderung im Grundbuch.

Der Unterschied zwischen den Programmen ist real. Die Linke Berlin verspricht in ihrem Wahlprogramm ein Vergesellschaftungsgesetz auf Grundlage des Initiativenentwurfs und eines vereinbarten Zeitplans. Die Grünen-Fraktion verlangt die direkte Umsetzung des Volksentscheids. Im geprüften AfD-Regierungsprogramm für Sachsen-Anhalt ist die Vergesellschaftung von Wohnungen dagegen nicht als Vorhaben ausgewiesen. Das ist ein Unterschied im Eigentumsrisiko, keine Garantie für jede spätere Entscheidung.

Eigentumsrisiko ist mehr als ein Wahlkampfspruch

Berlin diskutiert längst nicht mehr nur über eine Überschrift. Ein Vergesellschaftungsrahmengesetz wurde im März 2026 verkündet. Es tritt nach seinem Wortlaut erst am 27. März 2028 in Kraft. Vor allem überträgt es selbst keine Wohnung: Für den jeweiligen Bereich wäre ein eigenes Anwendungsgesetz nötig.

Das Eigentumsrisiko ist deshalb konkret, aber noch nicht vollzogen. Das Rahmenrecht verlangt unter anderem eine Prüfung der Verhältnismäßigkeit, der Belastung des Landeshaushalts und eine angemessene Entschädigung. Ein neues Bündnis müsste sich auf ein konkretes Gesetz einigen, es beschließen und mit rechtlichen Angriffen rechnen. Diese Stufen kann kein Wahlergebnis überspringen.

Auch „Enteignung“ und „Vergesellschaftung“ sind nicht dasselbe. Artikel 14 des Grundgesetzes schützt Eigentum, kennt aber auch seine gesetzlichen Grenzen und Enteignung zum Wohl der Allgemeinheit. Artikel 15 erlaubt die Überführung unter anderem von Grund und Boden in Gemeineigentum durch ein Gesetz, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Eigentumsrisiko bedeutet hier nicht: Eine Partei kann morgen entschädigungslos jedes Mietshaus einkassieren.

Der Entwurf von Deutsche Wohnen & Co. enteignen zielt auf Unternehmensverbünde mit mehr als 3.000 Wohnungen, sieht einen Selbstbehalt und Ausnahmen vor. Das ist kein Gesetz gegen jeden kleinen Vermieter. Über die Entschädigung besteht aber erheblicher Streit. Die Berliner Expertenkommission hielt eine Umsetzung mehrheitlich für möglich; Sondervoten zeigen die offenen Fragen. Ein Kommissionsbericht ist kein Urteil. Genau diese Ungewissheit würde ich als Käufer großer Bestände bezahlen lassen.

Man muss daraus keinen bevorstehenden Zugriff machen. Scope Ratings trennt in seiner öffentlichen Einordnung erhöhte politische Risiken von einer weiterhin als fern eingeschätzten tatsächlichen Vergesellschaftung. Das ist eine Einschätzung, keine Gewissheit. Aber der Unterschied ist wichtig: Ein seltenes Risiko ist nicht dasselbe wie ein schon beschlossener Verlust.

Der Abschlag ist keine bloße Bauchrechnung

Für meinen Vergleich wäre es bequem, einfach zu sagen: Berlin ist politisch teuer, Magdeburg sicher. Nur reicht das nicht. Die stärkste neue Forschung trifft den wirtschaftlichen Kern präziser: Ein Eingriff kann die Bewertung auch dann belasten, wenn er schon wieder aufgehoben wurde.

Ein CESifo-Arbeitspapier von Dolls, Fuest und Mitautoren, veröffentlicht im Juli 2026, untersucht diese Frage. In ihrer eigenen Darstellung der Ergebnisse beschreiben die Autoren rund 2,3 Millionen Miet- und 1,1 Millionen Kaufanzeigen von 2017 bis 2024. Berlin wird mit anderen großen deutschen Städten verglichen. Der Preis-Miet-Faktor zeigt vereinfacht, wie viel ein Käufer für einen Euro jährlicher Miete zahlt.

Für Wohnungen im früheren Regelungsbereich des Mietendeckels lag dieser Faktor Ende 2023 bis 2024 etwa 15 Prozent unter dem Niveau, das die Entwicklung der Vergleichsstädte erwarten ließ. Die Autoren deuten den anhaltenden Abstand als Folge wohnungspolitischer Unsicherheit, einschließlich des Vergesellschaftungsrisikos. Das ist ein ernst zu nehmender empirischer Befund zum Eigentumsrisiko. Es ist ein Arbeitspapier, kein endgültig gesicherter Konsens.

Die Zahl heißt weder „Berlin ist seit der Wahl 15 Prozent gefallen“ noch „Magdeburg ist 15 Prozent mehr wert“. Magdeburg gehört nicht zur Vergleichsgruppe. Gemessen werden Inserate und ein Verhältnis zwischen Preisen und Mieten, keine garantierte Rendite. Das Ende der Daten liegt vor den jetzigen Wahlen.

Trotz dieser Grenzen bleibt der Punkt scharf: Der 2021 für nichtig erklärte Mietendeckel hat die Debatte über künftige Eingriffe nicht beendet. Politisches Eigentumsrisiko kann einen Preis haben, bevor es zum Eigentumsverlust kommt.

Zwei gleiche Brötchentüten, zwei verschiedene Preise

Nehmen wir zwei Bäcker. Beide bieten die gleiche Tüte frischer Brötchen an. Beim ersten ist die Lieferung fest zugesagt, beim zweiten heißt es: Vielleicht ändern wir morgen, was ihr für euer Geld bekommt. Für die unsichere Zusage würdet ihr weniger bezahlen. Mehr muss man zunächst nicht verstehen.

Bei Immobilien geht es um Jahre statt um ein Frühstück. Das Eigentumsrisiko betrifft die Frage, ob mir die erwarteten Erträge und ein späterer Verkauf tatsächlich offenstehen. Ich kann es über einen niedrigeren Kaufpreis berücksichtigen. Wenn ich mehr Rendite fordere, ist damit zunächst ein höherer Anspruch gemeint – nicht mehr Geld, das sicher auf meinem Konto landet.

Hier eine bewusst vereinfachte Modellrechnung, keine Marktbeobachtung. Ein Haus bringt dauerhaft 100.000 Euro im Jahr nach laufenden Objektkosten, aber vor Finanzierung und Steuern. Wir rechnen ohne Wachstum, spätere Zusatzinvestitionen und Erwerbsnebenkosten. Der Modellwert entsteht, indem wir den Jahresertrag durch die geforderte Rendite teilen.

100.000 Euro bei geringerem Risiko4 Prozent2,5 Millionen Euro
100.000 Euro bei höherem Risiko5 Prozent2,0 Millionen Euro

Der Abstand beträgt 500.000 Euro. Die Renditesätze sind frei gewählte Annahmen; sie stehen nicht für Berlin oder Magdeburg. Im echten Ankauf muss ich prüfen, ob das Eigentumsrisiko bereits den erwarteten Ertrag senkt. Dann darf ich dieselbe Belastung nicht nochmals vollständig als Zuschlag in der Rendite verrechnen.

Deshalb würde ich meinen Vorteil hier zuerst als Planbarkeit beschreiben. Weniger Unsicherheit kann einen höheren Wert rechtfertigen. Eine nachgewiesene Kaufpreisprämie ist etwas anderes. Ein guter Berliner Abschlag kann ebenso eine Chance sein, wenn er das Risiko mehr als ausgleicht.

Berlin hat Mieter. Magdeburg braucht sie ebenfalls.

Jetzt kommt der Teil, den man bei einer bequemen Bestätigung meiner These weglassen müsste. Berlin hat nicht nur politische Risiken. Die Stadt hat Menschen, die Wohnungen brauchen. Das Amt für Statistik meldet für Ende 2025 rund 3,7 Millionen Einwohner, mehr als im Vorjahr. Der Zuwachs kam aus Zuwanderung. Der IBB-Wohnungsmarktbericht 2025 nennt eine mittlere Angebotsmiete von 15,78 Euro je Quadratmeter, gemessen als Median. Das ist keine Bestandsmiete, zeigt aber den Druck im Suchmarkt.

Bei meinem Markt sieht die Rechnung anders aus. Der Magdeburger Monitoringbericht 2025 nennt für 2024 7,00 Euro mediane Angebotsmiete und einen rechnerischen Leerstand von 7,8 Prozent. Das ist eine kommunale Bestandsrechnung, nicht der Leerstand meines Hauses oder jedes Stadtteils. Weniger Eigentumsrisiko ersetzt dort keine Prüfung der tatsächlichen Vermietung. Die unterschiedlichen Berichtsjahre taugen auch nicht für einen sauberen aktuellen Mietpreisvergleich.

Ich habe in meinem Beitrag über Deutschland als viele verschiedene Wohnungsmärkte genau davor gewarnt, aus einer Landkarte eine Investmententscheidung zu machen. Mein Berlin-Magdeburg-Vergleich zum Mietrecht ist deshalb heute um die Eigentumsfrage zu ergänzen, nicht als Beweis einer AfD-Prämie zu wiederholen. Niedrigere Mieten können auch bedeuten, dass Nachfrage und Kaufkraft enger begrenzt sind.

Die amtliche Bevölkerungsprognose für Sachsen-Anhalt rechnet für Magdeburg bis 2040 mit 9,6 Prozent weniger Einwohnern gegenüber 2022. Das ist eine bedingte Vorausberechnung, keine Gewissheit. Wer sie ausblendet, macht denselben Fehler wie beim vermeintlichen Silver-Tsunami-Crash: Er ersetzt den konkreten Standort durch eine Geschichte, die ihm gefällt.

Meine Prämie kommt nicht aus der Wahlurne

Die AfD weist im Landesprogramm kein Berliner Vergesellschaftungsprojekt aus. Daraus darf ich einen möglichen Vorteil beim Eigentumsrisiko ableiten. Ich muss dafür weder das ganze Programm gutheißen noch behaupten, diese Partei liefere mir automatisch eine bessere Rendite. Für eine isolierte AfD-Preisprämie habe ich in den geprüften Quellen keinen belastbaren Nachweis gefunden.

Dasselbe Programm verspricht eine Senkung der Grunderwerbsteuer von 5 auf 2,5 Prozent. Das wäre ein handfester Vorteil beim Erwerb, wenn es beschlossen wird. Heute ist es ein Versprechen, kein neuer Steuersatz. Und niedrigere Erwerbskosten machen einen falschen Standort nicht richtig.

Auch die andere Seite gehört in meine Rechnung. Die Bundesagentur für Arbeit zeigt, dass internationale Arbeitskräfte den regionalen Arbeitsmarkt zunehmend tragen. Wenn politische Entscheidungen deren Gewinnung erschweren, trifft das Betriebe, Baukapazitäten und am Ende die Nachfrage nach Wohnungen. Eine IWH-Analyse untersucht genau diesen Kanal als bedingtes Szenario. Das ist keine bereits eingetretene Folge des Wahlsiegs.

Meine Schlussfolgerung bleibt dennoch klar: Berlin muss sich gefallen lassen, dass Investoren ein konkret betriebenes Vergesellschaftungsprojekt in ihrer Bewertung berücksichtigen. Ich werde weniger Eigentumsrisiko in Magdeburg nicht deshalb ignorieren, weil der politische Vergleich unbequem ist. Aber ich werde auch keinen Aufpreis allein für eine Parteifarbe zahlen.

Ein Haus ohne Vergesellschaftungsdebatte kann leer stehen. Ein Berliner Haus mit politischem Abschlag kann gut gekauft sein. Meine Entscheidung fällt zwischen Mieterliste und Kaufvertrag: Ist der Preis so, dass ich das verbleibende Risiko tragen kann? Wer mir politische Sicherheit verkaufen will, bekommt dieselbe Frage wie jeder Verkäufer mit einer alten Heizung: Was ist davon tatsächlich belegt?

Bleibt dran, liebe Immobilienfreunde.

Herzlichst, Ihr Rene Wanzlik und Team

​Quellen und weiterführende Links

Alle hier genannten Zahlen, Daten und weiterführenden Quellen sind direkt klickbar.

Eigene Beiträge und persönlicher Praxisanker

Amtliche Wahl- und Rechtsquellen

Originalprogramme und Initiativen – Belege für Positionen, nicht geltendes Recht

Forschung und Marktdaten

Standortprognosen und aktueller Regierungsbildungsstand

Die Modellwerte im Brötchen-/Hausbeispiel sind eigene, frei gesetzte Annahmen und rechnerisch geprüft. Die Forschung belegt weder eine konkrete AfD-Preisprämie noch eine pauschale Überrendite Magdeburgs. Dieser Text ist eine allgemeine Investorenanalyse, keine individuelle Kauf- oder Verkaufsempfehlung.

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