Die teuerste Rechnung beim Sanierungsobjekt schreibt oft kein Handwerker. Sie entsteht, wenn Käufer den § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG erst lesen, nachdem Kaufvertrag, Übergabetermin und Maßnahmenliste längst feststehen. Dann wird aus einem vermeintlich sofort abziehbaren Aufwand schnell ein Betrag, der nur noch über viele Jahre wirkt. Entscheidend sind dabei die Anschaffungskosten, die Anschaffung selbst und die richtige Einordnung durch das Finanzamt.
Hallo liebe Immobilienfreunde, hier ist euer Rene Wanzlik.
Bei meinem veröffentlichten Projekt mit 24 Wohnungen und rund 400.000 Euro für Dach, Fassade und Fenster war die Reihenfolge immer wichtiger als eine schöne Überschrift über die Maßnahme. Beim veröffentlichten 312-Wohnungs-Ankauf gilt derselbe Grundsatz: Vor einem Deal muss die gesamte Rechnung stehen, nicht nur der Kaufpreis. Die 15-Prozent-Falle ist deshalb kein Thema für die Buchhaltung am Jahresende. Sie ist ein Thema der Anschaffung.
Die 15-Prozent-Falle ist eine Regel über den ganzen Bauablauf
Wer eine vermietete Immobilie oder ein vermietetes Gebäude anschafft, muss die 15-Prozent-Falle sauber von der normalen Reparaturfrage trennen. Das Gesetz sagt: Kosten für Instandsetzung und Modernisierung innerhalb der ersten drei Jahre werden zu anschaffungsnahen Herstellungskosten, wenn sie netto mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Dann erhöhen sie die AfA-Bemessungsgrundlage und sind nicht sofort als Werbungskosten abziehbar; die Folge ergibt sich aus § 7 EStG.
Das klingt erst einmal nach Steuerdeutsch. Praktisch heißt es: Wenn die 15-Prozent-Grenze überschritten ist, geht es nicht darum, ob der einzelne Malerauftrag klein war. Nicht nur der überschießende Teil, sondern die qualifizierten Aufwendungen werden insgesamt anders behandelt. Die passenden Aufwendungen aus diesem Zeitraum werden insgesamt anders behandelt. Der BFH im Urteil IX R 15/15 vom 14. Juni 2016 bestätigt sogar, dass Kosten zur Herstellung der Betriebsbereitschaft dazugehören können. Der anschaffungsnahe Herstellungsaufwand wird dann über die Gebäudewert- und AfA-Berechnung berücksichtigt.
Die 15-Prozent-Falle erwischt daher gerade Käufer, die viel richtig machen wollen: Fenster, Elektrik, Bad, Heizung und Böden werden in kurzer Zeit angefasst, weil das Objekt danach ordentlich vermietbar sein soll. Auch typische Schönheitsreparaturen können mitzählen, wie der BFH in IX R 22/15 entschieden hat. Wer fünf Gewerke einzeln betrachtet, kann die Gesamtwirkung trotzdem übersehen.
Die aktuelle BMF-Anweisung vom 26. Januar 2026 bringt das erfreulich klar auf den Punkt. Sie nennt neben Schönheitsreparaturen auch Maßnahmen zur Betriebsbereitschaft und zur wesentlichen Verbesserung als potenziell erfasste Aufwendungen. Das ist keine Einladung, notwendige Arbeiten zu verschieben. Es ist ein Auftrag, sie vor dem Kauf vollständig zu planen und die 15-Prozent-Prüfung mit dem Finanzamt beziehungsweise der Steuerberatung vorzubereiten. Die Finanzverwaltung schaut dabei auf den gesamten Zusammenhang der Maßnahmen.
Die 15-Prozent-Falle beginnt beim Gebäudeanteil, nicht beim Kaufpreis
Der häufigste Denkfehler bei der 15-Prozent-Falle lautet: „Ich nehme 15 Prozent vom Kaufpreis, dann bin ich auf der sicheren Seite.“ Das ist falsch, weil Grund und Boden nicht abgeschrieben wird und auch nicht die Bezugsgröße der Schwelle ist. Maßstab sind die Anschaffungskosten des Gebäudes; die gesetzliche Definition von Anschaffungs- und Herstellungskosten steht in § 255 HGB.
Deshalb gehört die Kaufpreisaufteilung auf den Tisch, bevor unterschrieben wird. Die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung, KPA 2 – Datenstand 2026 verteilt den Kaufpreis anhand der Verhältnisse von Boden- und Gebäudewert. Sie macht damit den Boden-Anteil und den Gebäudeanteil sichtbar. Sie ist eine typisierte Arbeitshilfe und ersetzt keine belastbare Prüfung des konkreten Vertrags und Objekts. Aber sie zeigt, warum ein hoher Bodenwert den Gebäudewert – und damit die Schwelle der 15-Prozent-Falle – deutlich kleiner machen kann.
Eine hohe Bodenquote kann deshalb dazu führen, dass die 15-%-Grenze schneller erreicht wird. Für den einzelnen Fall bleibt die konkrete Kaufpreisaufteilung entscheidend.
| Rechenweg der 15-Prozent-Falle | Beispielrechnung | Was daraus folgt |
|---|---|---|
| Gesamtkaufpreis | 500.000 Euro | Nicht die Bezugsgröße der Schwelle |
| davon Grund und Boden | 180.000 Euro | Nicht abschreibbar und nicht Teil der 15-%-Basis |
| davon Gebäude | 320.000 Euro | Maßgebliche Basis |
| 15 % von 320.000 Euro netto | 48.000 Euro | Erst über diesem Betrag greift die Regel, wenn die weiteren Voraussetzungen vorliegen |
Eine Kaufpreisaufteilung darf dabei nicht nach Wunschzettel gebaut werden. Sie muss zum Vertrag, zum Grundstück, zur Lage und zum Zustand passen. Gerade in Magdeburg und den ostdeutschen Märkten zeigt sich, wie unterschiedlich Bodenwerte und Gebäudewerte von Quartier zu Quartier wirken können; eine Bundesformel ersetzt die Objektprüfung nicht. Der Gebäudewert ist für die Anschaffungskosten und die spätere Gebäude-AfA von zentraler Bedeutung.
Bei der 15-Prozent-Falle läuft die Uhr ab Übergabe
Die Drei-Jahres-Frist beginnt nicht mit dem ersten Auftrag und auch nicht erst mit der ersten Zahlung. Nach der BMF-Anweisung wird sie taggenau ab Übergang des wirtschaftlichen Eigentums gerechnet: Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten. Genau dieser Satz gehört in die Ankaufakte, denn der notarielle Vertragstermin und die wirtschaftliche Übergabe können auseinanderfallen.
In einer Autowerkstatt beginnt am 3. April die Restaurierung eines Wagens. Bis zum 2. April drei Jahre später sind Karosserie, Elektrik und Lack fertig; die Schlussrechnung kommt erst im Mai. Für die Frage, was in den Zeitraum fällt, zählt die bis dahin erbrachte Arbeit, nicht der Tag, an dem der Kunde überweist. Wer den Dreijahreszeitraum und die ersten drei Jahren nur anhand von Rechnungsdaten betrachtet, versteht den Mechanismus falsch.
Zurück zum Sanierungsobjekt: Bis Fristende erbrachte Bauleistungen können nach der BMF-Anweisung zählen, auch wenn sie noch nicht abgerechnet oder bezahlt sind. Wer die 15-Prozent-Falle nur anhand der Buchhaltung steuert, plant zu spät. Der Bauzeitenplan, der Leistungsstand und die Rechnungen müssen deshalb zusammen mit der Steuerberatung geführt werden. Das gilt auch dann, wenn einzelne Renovierungsmaßnahmen erst im dritten Jahr abgeschlossen werden.
Es gibt Ausnahmen, aber keine bequeme Pauschale. Erweiterungen und jährlich übliche Arbeiten wie laufende Wartung sind im Gesetz ausgenommen. Ein nach Anschaffung durch das schuldhafte Handeln eines Dritten verursachter Substanzschaden kann nach dem BFH-Urteil IX R 6/16 vom 9. Mai 2017 ebenfalls anders einzuordnen sein; verdeckte, bei Kauf bereits vorhandene oder altersbedingt angelegte Mängel sind dagegen kein Freifahrtschein, wie IX R 41/17 zeigt. Das ist der Punkt für die Steuerberatung und eine saubere Objektakte, nicht für Improvisation auf der Baustelle.
Vor Notartermin: Die 15-Prozent-Falle in vier Unterlagen sichtbar machen
Die beste Antwort auf die 15-Prozent-Falle ist keine künstliche Rechnungs-Taktik. Notwendige Arbeiten werden nicht deshalb unwirtschaftlich, weil sie steuerlich anders laufen. Entscheidend ist, dass Käufer technische Dringlichkeit, Vermietbarkeit, Förderung, Finanzierung und Steuerfolge ehrlich in eine Reihenfolge bringen.
Achtung 15 %-Regel: Maßgeblich ist die Nettogrenze ohne Umsatzsteuer (USt). Ob die Renovierungsmaßnahmen 14,9 Prozent oder 15,1 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten erreichen, kann daher erhebliche Folgen haben.
| Unterlage vor Kauf | Was konkret hineingehört | Warum sie die 15-Prozent-Falle entschärft |
|---|---|---|
| Kaufpreisaufteilung | Vertrag, Bodenwert, Gebäudewert, Nebenkosten und Begründung | Macht die richtige 15-%-Basis sichtbar |
| Übergabeblatt | Datum von Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten | Startet den taggenauen Dreijahreskalender |
| Maßnahmenliste | Gewerk, technische Notwendigkeit, Angebot, Netto- und Bruttobetrag | Verhindert, dass Einzelaufträge den Gesamtbetrag verdecken |
| Bauzeiten- und Liquiditätsplan | Leistungszeit, Förderlogik, Zahlung, Reserve | Verbindet Steuerfolge mit echtem Bauablauf |
Das stärkste Gegenargument ist natürlich richtig: Eine technisch nötige Maßnahme darf nicht wegen einer Steuerregel unterbleiben. Niemand sollte ein defektes Dach, eine gefährliche Elektrik oder eine kaputte Heizung taktisch liegen lassen. Die 15-Prozent-Falle verlangt keinen Sanierungsstopp, sondern einen Ankaufspreis und eine Finanzierung, die auch ohne erhofften Soforteffekt tragen.
Erst die Rechnung, dann der Auftrag
Wer die 15-Prozent-Falle kennt, kauft nicht ängstlicher. Er kauft genauer. Vor der Unterschrift gehören die Kaufpreisaufteilung, das tatsächliche Übergabedatum, eine Nettoliste aller Maßnahmen und ein Kalender für drei Jahre zusammen auf einen Tisch – mit Steuerberatung, Notariat, Bank und Technik, soweit sie jeweils betroffen sind.
Das passt auch zu meinem Beitrag „Zwangssanierung? Der Staat lockert – aber der Markt rechnet nach“. Eine Sanierung ist weder eine politische Parole noch ein Steuerspartrick. Sie ist eine Entscheidung über Substanz, Zeit, Geld und Verantwortung.
Meine klare Reihenfolge bleibt: Erst das Gebäude und den Kaufpreis sauber zerlegen. Dann die Maßnahmen technisch und zeitlich planen. Erst danach den Auftrag geben. So verliert die 15-Prozent-Falle ihren Schrecken – nicht weil sie verschwindet, sondern weil sie vor der ersten Handwerkerrechnung in der Kalkulation steht.
Bleibt dran, liebe Immobilienfreunde.
Herzlichst, Ihr Rene Wanzlik und Team
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Quellen und weiterführende Links
Alle hier genannten Zahlen, Daten und weiterführenden Quellen sind direkt klickbar.
Eigene Beiträge
•„1.450 Euro pro Quadratmeter: Wann die teuerste Sanierung am Ziel vorbeigeht“ — 30. August 2026. Veröffentlichtes 24-Wohnungen-Projekt; belegt Renes Fokus auf Reihenfolge, Technik, Förderung und belastbares Budget.
•„Der Energieausweis entscheidet mit: Warum der Sanierungsplan heute in die Kreditprüfung gehört“ — 13. September 2026. Belegt die veröffentlichte Forderung, Sanierungsplan und Finanzierung vor den Notartermin zu legen.
•„Zwangssanierung? Der Staat lockert – aber der Markt rechnet nach“ — 19. Juli 2026. Ordnet Sanierungsdruck als objekt-, lage- und finanzierungsbezogene Rechnung ein.
•„70.887,40 EURO: WIE DER STAAT MEINEN 312-WOHNUNGS-DEAL BOMBADIERT“ — 3. Mai 2026. Veröffentlichtes 312-Wohnungs-Beispiel zur Rolle der vollständigen Ankaufskalkulation.
Externe Daten-, Gesetzes- und Forschungsquellen
•Einkommensteuergesetz, § 6 Abs. 1 Nr. 1a — geltender Rechtsstand, abgerufen am 27. September 2026. Belegt mehr als 15 % ohne Umsatzsteuer, drei Jahre, Gebäudeanschaffungskosten sowie die Ausnahmen für Erweiterungen und jährlich übliche Erhaltungsarbeiten.
•Einkommensteuergesetz, § 7 — geltender Rechtsstand, abgerufen am 27. September 2026. Regelt die AfA aus Anschaffungs- und Herstellungskosten.
•Handelsgesetzbuch, § 255 — geltender Rechtsstand, abgerufen am 27. September 2026. Definiert Anschaffungs- und Herstellungskosten einschließlich Erweiterung.
•BMF, „Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen, Anschaffungskosten, Herstellungskosten und anschaffungsnahen Herstellungskosten“ — 26. Januar 2026. Präzisiert unter anderem taggenaue Frist ab Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten sowie die Behandlung erbrachter Bauleistungen.
•BMF, „Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises“, KPA 2 — Datenstand 2026. Überträgt das Verhältnis ermittelter Boden- und Gebäudewerte auf den Kaufpreis; typisierte Arbeitshilfe mit Grenzen bei besonderen objektspezifischen Merkmalen.
•BFH, Urteil IX R 25/14 — 14. Juni 2016. Belegt die Einbeziehung von baulichen Maßnahmen und Schönheitsreparaturen sowie die Minderung um Erstattungen Dritter.
•BFH, Urteil IX R 15/15 — 14. Juni 2016. Belegt, dass Kosten zur Herstellung der Betriebsbereitschaft erfasst sein können und qualifizierte Aufwendungen bei Überschreiten der Grenze insgesamt anschaffungsnah sind.
•BFH, Urteil IX R 22/15 — 14. Juni 2016. Belegt die grundsätzliche Einbeziehung von Schönheitsreparaturen; laufende Wartung ist davon abzugrenzen.
•BFH, Urteil IX R 6/16 — 9. Mai 2017. Belegt die Ausnahme für nach Erwerb schuldhaft durch Dritte verursachte Substanzschäden.
•BFH, Urteil IX R 41/17 — 13. März 2018. Belegt die Einbeziehung verdeckter oder altersbedingt angelegter Mängel trotz fehlender Vorhersehbarkeit.
•BFH, Urteil IX R 7/21 — 3. Mai 2022. Belegt, dass eine Entnahme aus Betriebs- in Privatvermögen keine Anschaffung im Sinn der 15-%-Vorschrift ist.
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Öffentliche Debattenbeiträge
•Tim Braun, „Zwei Fallen bei Sanierungsimmobilien“ — öffentlich vollständig geprüft am 27. September 2026; absolutes Veröffentlichungsdatum in der öffentlichen Ansicht nicht sichtbar. Branchenbezug zur Notwendigkeit, Steuerfolgen vor dem ersten Handwerkerauftrag zu planen; kein Primärbeleg für die Rechtslage.
