Liebe Leser,
ich schaue mir die aktuellen Zahlen an. Die Diskussionen sind laut. Die Daten sind leise. Aber sie zeigen eine Entwicklung, die das Fundament des deutschen Immobilienmarktes verändert. Wer diese Signale ignoriert, wird in den nächsten 10 Jahren teure Fehler machen.
1. Die demografische Grundlage bricht weg.
Die alte Regel "Immobilien steigen immer, weil wir mehr werden" ist tot. Eine neue Studie des ifo Instituts hat die bisherigen, viel zu optimistischen Prognosen pulverisiert . Das ist keine Meinung. Das ist die neue, datenbasierte Realität.
Die Grafik zeigt die dramatische Korrektur. Die alte Prognose ging von einem leichten Rückgang aus. Die neue, auf korrigierten Zensusdaten basierende Schätzung, zeigt einen Abfall um fast 7 Millionen Menschen bis 2070.
→ Die harten Zahlen:
•Bevölkerungsrückgang bis 2050: -5% (ca. 4 Mio. Menschen)
•Bevölkerungsrückgang bis 2070: -10% (ca. 8 Mio. Menschen)
•Erwerbsfähige (20-66 Jahre): -12%
•Rentner: +20%
→ Was das für dich bedeutet: Dein Investment-Case kann nicht mehr auf allgemeinem Bevölkerungswachstum basieren. Er muss auf lokaler Nachfrage, Zuzug und Wirtschaftskraft fussen. Ein schrumpfende und alternde Bevölkerung bedeutet auch eine Belastung für die Sozialsysteme und die kommunale Infrastruktur. Das hat direkte Auswirkungen auf die Attraktivität eines Standorts.
2. Der Markt bricht in zwei Teile.
Wir erleben keine flächendeckende Entwicklung. Wir erleben eine Polarisierung. Was Forscher des DIW Berlin schon 2017 vorhersagten , ist jetzt in den Preisentwicklungen von 2025 klar ersichtlich.
Die Daten des VDP zeigen ein klares Bild: Während Metropolen und ihre Speckgürtel weiter im Preis steigen, stagnieren ländliche Gebiete oder verlieren sogar an Wert.
→ Die Preis-Schere 2025:
•Metropolen (Top 7): +5,2%
•Kleinere Großstädte: +4,0%
•Ländliche Regionen: +0,5%
•Strukturschwache Regionen: -2,0%
→ Was das für dich bedeutet: Eine pauschale Investition in "deutsche Immobilien" ist eine Wette mit schlechten Quoten. Deine Postleitzahl-Analyse reicht nicht mehr. Du musst die Mikro-Lage verstehen. Ein Investment in einer strukturschwachen Region, nur weil es auf dem Papier eine hohe Anfangsrendite verspricht, wird zur Kapitalvernichtung durch Wertverlust. Prüfe die lokalen Arbeitsplatz- und Zuzugsdaten. Das ist dein Job als Investor.
3. Das Angebotsdefizit ist strukturell.
Die Preise in den Metropolen steigen auch deshalb, weil das Angebot nicht nachkommt. Die Politik hat ein Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr ausgerufen. Die Realität sieht anders aus.
Der leichte Anstieg der Baugenehmigungen 2025 (+10,8%) ist nur ein Tropfen auf den heißen Stein. Er folgt auf Jahre des drastischen Einbruchs. Die Lücke zwischen Ziel und Realität ist gewaltig. Und noch wichtiger: Genehmigung ist nicht Fertigstellung. Die Zahl der tatsächlich gebauten Wohnungen liegt nochmals deutlich darunter.
→ Die Angebotslücke in Zahlen:
•Benötigte Wohnungen: 400.000 pro Jahr (Regierungsziel)
•Baugenehmigungen 2025: 238.500
•Erwartete Fertigstellungen 2026: ca. 150.000 - 175.000
•Aktuelles Defizit: Über 700.000 Wohnungen (BBSR)
→ Was das für dich bedeutet: Der Angebotsdruck in den wachsenden Städten wird kurz- und mittelfristig nicht nachlassen. Das stützt die Preise für Bestandsimmobilien in guten Lagen. Gleichzeitig macht es Neubauprojekte extrem teuer und risikoreich. Die Kosten für Grundstücke und Bau sind hoch, die politische Unsicherheit ebenfalls.
4. Ein Systemrisiko für Käufer wird ignoriert.
Neben diesen Marktentwicklungen gibt es ein strukturelles Problem, das jeden Käufer einer Neubau-Immobilie betrifft. Die Immobilien Zeitung nennt es die "Bauträgerfalle" .
→ Das Problem: Du zahlst nach Baufortschritt, aber das Eigentum geht erst am Ende auf dich über. Geht der Bauträger vorher insolvent, ist dein Geld weg. Es wird Teil der Insolvenzmasse.
→ Was das für dich bedeutet: Dein Kapital ist direkt gefährdet. Das ist kein Marktrisiko. Das ist ein vermeidbares, operatives Risiko. Unterschreibe niemals einen Standard-Bauträgervertrag, ohne ihn von einem Fachanwalt prüfen zu lassen. Fordere Sicherheiten. Bestehe auf eine Vertragserfüllungsbürgschaft. Das kostet vielleicht mehr, sichert aber dein Investment.
Meine Perspektive als Investor.
Diese vier Punkte zeigen: Der Markt wird anspruchsvoller. Die Zeit des einfachen, breiten Wachstums ist vorbei. Die Lage, die Qualität des Objekts und die saubere Vertragsstruktur werden entscheidend. Ich investiere nicht in den deutschen Immobilienmarkt. Ich investiere in spezifische Gebäude in spezifischen Straßen in spezifischen Städten, deren lokale Dynamik ich verstehe.
Der Amateur liest die Schlagzeile "Bevölkerung schrumpft" und bekommt Angst.
Der Profi analysiert die lokalen Daten, versteht die Angebots- und Nachfragedynamik und findet die Chancen in der Spaltung des Marktes.
Gehörst du zu denen, die auf den Gesamtmarkt schauen, oder zu denen, die ihre Hausaufgaben in der Tiefe machen? 👇
Quellen
[2] Financial Times (17.02.2026): "German population set to shrink 5% by 2050"
[4] Ad-hoc-news (18.02.2026): "Demografie spaltet Deutschlands Immobilienmarkt"
[5] FAZ (18.02.2026): "Warum der Wohnungsmangel noch größer wird"
[6] Immobilien Zeitung (19.02.2026): "Die Bauträgerfalle"
[8] Destatis (18.02.2026): Pressemitteilung Nr. 052
[9] Verband deutscher Pfandbriefbanken (VDP), Springer Professional, IW Köln (Feb. 2026)
[10] Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR)
