Hallo liebe Immobilienfreunde!
Hier ist euer Rene Wanzlik.
- Deutschland fehlen Wohnungen.
- Deutschland hat Leerstand.
- Deutschland baut zu wenig.
- Deutschland hat 44 Millionen Wohnungen.
Was denn nun? Die Antwort lautet: alles gleichzeitig.
Denn Deutschland hat nicht „den“ Wohnungsmarkt.
Wir haben München und Mansfeld. Berlin und den Burgenlandkreis. Boomlagen, Pendlergürtel, schrumpfende Kleinstädte und Dörfer mit Häusern zum Preis einer Münchner Doppelgarage.
Wer daraus einen Bundesdurchschnitt kocht, erhält statistischen Kartoffelbrei. Sättigt kurz. Hilft bei keiner Investitionsentscheidung. 😃
44 Millionen Wohnungen sind keine Entwarnung
Zum Jahresende 2025 gab es in Deutschland 44,0 Millionen Wohnungen. Das waren 196.000 oder 0,4 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Seit 2015 wuchs der Bestand um 2,5 Millionen Wohnungen. Die gesamte Wohnfläche stieg sogar um 8,9 Prozent.
Klingt nach reichlich Beton.
Und trotzdem bleiben Metropolen angespannt. Der Wohnraummangel zeigt sich dort besonders deutlich, wo die steigende Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum schneller wächst als das Angebot.
Warum?
Weil eine Wohnung nicht teleportierbar ist.
Die freie Dreizimmerwohnung in einer schrumpfenden Region hilft der Pflegekraft in München nicht. Das leerstehende Einfamilienhaus ohne funktionierende Heizung ersetzt keine bezahlbare Wohnung in Hamburg. Und 140 Quadratmeter im falschen Ort sind nicht automatisch besser als 70 Quadratmeter dort, wo Arbeit, Schule und Familie sind.
Wohnraum ist lokal. Nachfrage auch.
Wer eine neue Wohnung sucht, braucht deshalb nicht nur Quadratmeter, sondern oft auch Zugang zu geförderten Angeboten, etwa über einen Wohnberechtigungsschein. In angespannten Märkten können unzumutbare Wohnverhältnisse oder drohende Obdachlosigkeit die Lage zusätzlich verschärfen. Dann ist amtliche Hilfe oft ebenso wichtig wie eine schnelle Vermittlung in neuen Wohnraum.
1,7 Millionen leer – aber nur ein Teil ist wirklich verfügbar
Empirica beziffert den gesamten Leerstand Ende 2024 auf 1,689 Millionen Wohnungen. Das entspricht einer Quote von 4,0 Prozent. Doch nur 671.000 Wohnungen waren marktaktiv und kurzfristig beziehbar. Rund 60 Prozent entfielen auf sonstigen Leerstand, darunter dysfunktionale Gebäude oder Ruinen.
| Schlagzeile | Die wichtige Fußnote |
|---|---|
| 1,689 Mio. Wohnungen stehen leer | Nur 671.000 sind marktaktiv |
| Bundesweite Leerstandsquote: 4,0 % | Metropolen und Schrumpfungsräume liegen weit auseinander |
| Leerstand kann bis 2045 steigen | In Wachstumszentren bleibt Knappheit möglich |
| Es gibt genug Quadratmeter | Größe, Qualität und Lage passen oft nicht zur Nachfrage |
Das ist die unbequeme Gleichzeitigkeit:
Wohnungsnot hier. Überangebot dort.
In Berlin beschreibt etwa der Neuköllner Leitfaden Obdachlosigkeit, wie wichtig eine moderne Wohnungsnotfallhilfe bei Wohnungsnotfällen ist. Auch die Landesarmutskonferenz Berlin und der Deutsche Mieterbund weisen regelmäßig auf den angespannten Berliner Wohnungsmarkt hin. Der Wohnberechtigungsschein gilt dabei als eines der wichtigsten Instrumente Berlins, um Zugang zu bezahlbaren Wohnungen zu ermöglichen. Auch in Köln und anderen deutschen Grossstädten unterscheiden sich die Problemlagen erheblich.
Wer daraus eine nationale Einheitslösung bastelt, versucht eine Blinddarmentzündung und einen gebrochenen Fuß mit derselben Salbe zu behandeln.
Demografie ist kein bundesweiter Abrissbagger
Oft höre ich: „Deutschland altert. Also werden Immobilien bald überall billiger.“
Auch das ist zu einfach.
Das BBSR erwartet bis 2045 eine weitgehend stabile Gesamtbevölkerung. Gleichzeitig steigt die Zahl der privaten Haushalte gegenüber 2022 um 1,3 Prozent auf 42,6 Millionen. Entscheidend sind die regionalen Unterschiede: In den westdeutschen Flächenländern sollen die Haushalte um 2,7 Prozent zunehmen. In den ostdeutschen Flächenländern um 8,4 Prozent sinken. In den drei Stadtstaaten wird ein Plus von 7,0 Prozent erwartet.
Die Erwerbspersonen entwickeln sich ebenfalls auseinander. In Regionen mit sehr hoher Wertschöpfung prognostiziert das BBSR ein Plus von 5,5 Prozent. In Regionen mit sehr niedriger Wertschöpfung ein Minus von 13,6 Prozent.
Das ist kein Nebensatz.
Das ist Immobilienökonomie.
Arbeitsplätze ziehen Menschen. Menschen bilden Haushalte. Haushalte fragen Wohnraum nach. Infrastruktur entscheidet, ob ein Standort lebt oder langsam aus dem Prospekt fällt. Wohnen ist damit nicht nur eine Immobilienfrage, sondern auch eine Frage von sozialem Zusammenhalt und Integration. 💡
ING Research formuliert es treffend: Deutschland steuert nicht auf einen landesweiten Ausverkauf zu, sondern auf einen stärker fragmentierten Markt. Knappheit und Leerstand werden häufiger nebeneinander existieren.
Auch die Preise driften auseinander
Die gemeinsame Prognose von IW und BVR analysiert alle rund 400 deutschen Kreise und kreisfreien Städte. Bundesweit steigt der mittlere Quadratmeterpreis demnach von 3.024 Euro im Jahr 2025 auf 4.092 Euro im Jahr 2035. Inflationsbereinigt entspricht das durchschnittlich 1,1 Prozent pro Jahr.
Doch dieser Mittelwert ist die Tapete. Interessant ist, was dahinter liegt.
Für Berlin werden im Schnitt 2,4 Prozent reales jährliches Wachstum erwartet. Für Bremen 1,8 Prozent, Brandenburg 1,6 Prozent und Bayern 1,3 Prozent. In Teilen des Saarlands, Sachsen-Anhalts und Thüringens werden dagegen Rückgänge erwartet. Entscheidend sind Demografie, Arbeitsmarkt, Infrastruktur und die Einbindung in wirtschaftsstarke Räume.
Selbst innerhalb eines Bundeslands können Nachbarkreise völlig verschiedene Wege gehen.
Ein ländlicher Standort mit Bahnanschluss, Hochschule und wachsendem Arbeitgeber ist nicht dasselbe wie ein peripherer Standort mit sinkender Bevölkerung und leerem Gewerbegebiet.
„Ländlich“ ist keine Investmentthese.
„Großstadt“ übrigens auch nicht.
Der aktuelle Markt zeigt die Spaltung schon heute
Im zweiten Quartal 2026 stiegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser laut IW bundesweit um jeweils 0,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die Angebotsmieten legten dagegen um vier Prozent zu.
Gleichzeitig wurden bundesweit knapp zwölf Prozent weniger Mietwohnungen angeboten als Anfang 2022. In Hamburg lag das Minus bei 57 Prozent. Auf dem Kaufmarkt dagegen wurden nahezu doppelt so viele Eigentumswohnungen und rund 140 Prozent mehr Ein- und Zweifamilienhäuser inseriert.
Mehr Kaufangebote. Weniger Mietangebote.
Stagnierende Kaufpreise. Steigende Mieten.
Ein Markt mit zwei Geschwindigkeiten.
Für Menschen mit geringem Einkommen wird die Suche nach bezahlbaren Wohnungen dadurch noch schwieriger. Eine Jobcenter-Zweigstelle oder eine Jobcenter-Fachstelle kann in solchen Situationen ebenso wichtig sein wie der Wohnberechtigungsschein. Das gilt nicht nur für das jobcenter stuttgart, sondern für viele Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt. Gerade bei drohender Obdachlosigkeit oder unzumutbaren Wohnverhältnissen brauchen Betroffene schnelle Unterstützung.
Destatis meldete für das erste Quartal 2026 einen Anstieg der Wohnimmobilienpreise um 1,4 Prozent zum Vorjahresquartal. Die Neubaupreise für Wohngebäude stiegen im Mai 2026 sogar um 5,0 Prozent zum Vorjahr.
Und der Neubau?
Das ifo Institut erwartet nach 205.000 Fertigstellungen im Jahr 2025 nur 185.000 im Jahr 2026. Erst 2027 und 2028 soll es wieder langsam aufwärtsgehen.
Für Wachstumsregionen heißt das: Knappheit bleibt ein Thema.
Für Schrumpfungsregionen heißt es nicht automatisch: Bauen, bauen, bauen.
Dort können Modernisierung, Zusammenlegung, Rückbau oder neue Nutzungen sinnvoller sein. Entscheidend ist, ob neuer Wohnraum entsteht, der zur tatsächlichen Nachfrage passt.
Mein Fünf-Punkte-Ortscheck
Wer eine Region beurteilt, sollte nicht zuerst den bundesweiten Preisindex öffnen.
Erstens: Haushaltsentwicklung. Wächst die Zahl der Haushalte, nicht nur die Bevölkerung?
Zweitens: Arbeitsmarkt. Gibt es mehrere tragfähige Arbeitgeber oder hängt alles an einem Werkstor?
Drittens: Erreichbarkeit. Bahn, Straße, Hochschule, Klinik, Glasfaser. Immobilienwerte brauchen Anschluss.
Viertens: Bestandsqualität. Ein Leerstand mit Schimmel, schlechter Energieeffizienz und unpassendem Grundriss ist kein sofort verfügbares Angebot.
Fünftens: Produkt-Markt-Passung. Braucht die Region Familienwohnungen, kleine barrierearme Einheiten oder günstige Pendlerwohnungen? Auch die künftige Miete muss zur lokalen Kaufkraft passen. Ein befristeter Mietvertrag kann dabei für bestimmte Zielgruppen ebenso relevant sein wie die Ausstattung und Lage der Wohnung.
Eine Immobilie ist kein Goldbarren mit Dach.
Sie ist ein lokales Produkt für konkrete Menschen. 🏠
Mein Klartext
Deutschland hat genug Wohnungen, um statistisch beruhigt zu sein. Und zu wenig passende Wohnungen an den richtigen Orten, um praktisch entspannt zu sein. Darum brauchen wir keine Wohnungspolitik aus der Gießkanne. Wachstumsregionen brauchen schnelleres Bauen, Nachverdichtung und Umnutzung. Schrumpfungsregionen brauchen Bestandsstrategien, Infrastruktur und wirtschaftliche Perspektiven. Und Investoren brauchen weniger Deutschland-Prognose und mehr Mikrostandort-Analyse.
Der Bundesdurchschnitt kauft keine Immobilie. Sie tun es. Lokal. Konkret. Datenbasiert. 🚀
Bleibt dran, liebe Immobilienfreunde.
Herzlichst, Ihr Rene Wanzlik und Team
#Immobilien #ReneWanzlikImmobilien #Wohnungsmarkt #Leerstand #Immobilieninvestition
Quellen und recherchierte LinkedIn-Beiträge
[1] Destatis: Wohnen in Deutschland – 44,0 Millionen Wohnungen Ende 2025
[2] empirica regio: Zwischen Knappheit und Überangebot – Leerstandsprognose 2026
[3] BBSR: Raumordnungsprognose 2045
[4] ING Research: How demographics will reshape the German housing market
[5] IW Köln: Wohnimmobilienpreise bis 2035 – regionale Märkte entwickeln sich auseinander
[6] BVR: Regionen 2035 – Wohnimmobilienpreise driften auseinander
[7] IW Köln: Wohnindex Q2/2026 – Mietangebote in Großstädten eingebrochen
[8] Destatis: Bau- und Immobilienpreisindex, Stand August 2026
[9] ifo Institut: Europäischer Wohnungsbau erholt sich – Deutschland bleibt zurück
[10] BBSR-Analysen KOMPAKT 08/2025: Haushaltsprognose 2045
[11] LinkedIn: Institut der deutschen Wirtschaft zu regionalen Immobilienpreisen bis 2035
[12] LinkedIn: Institut der deutschen Wirtschaft zum Wohnindex Q2/2026
