Im Juli 2026 gingen in Deutschland 1.689 Personen- und Kapitalgesellschaften in die Insolvenz. Das waren 75 Prozent mehr als in einem durchschnittlichen Juli vor der Corona-Pandemie.
Für einen Gewerbevermieter steckt die eigentliche Gefahr aber nicht in der großen Zahl, sondern in einer einzigen Frage: Wie viel vom Objekt-Cashflow hängt an einem Mieter, der morgen ausfallen könnte?
Hallo liebe Immobilienfreunde, hier ist euer Rene Wanzlik.
In mehr als 30 Jahren Immobilienpraxis habe ich gelernt, bei jeder Zahl nach der Sollbruchstelle zu suchen. Eine hohe Vertragsmiete ist noch keine sichere Miete. In meinem Beitrag über Betriebsimmobilien ging es um die Trennung von Betrieb und Immobilie. Heute drehen wir die Perspektive um: Was passiert, wenn Sie die Immobilie besitzen, aber die Betriebe auf der anderen Seite des Mietvertrags mit Firmeninsolvenzen schwächeln?
Die nationale Zahl zahlt Ihre Miete nicht
Der IWH-Insolvenztrend zählte im Juli 1.689 Insolvenzen von Personen- und Kapitalgesellschaften. Das waren sieben Prozent mehr als ein Jahr zuvor und 75 Prozent mehr als in einem durchschnittlichen Juli der Jahre 2016 bis 2019. In den größten zehn Prozent der insolventen Unternehmen waren mehr als 13.000 Arbeitsplätze betroffen. Für Eigentümer zählt dabei nicht nur die Zahl der Firmeninsolvenzen, sondern vor allem, ob die betroffenen Beschäftigten und damit die Nachfrage am Standort wegfallen.
Die amtliche Statistik hat einen anderen Zuschnitt und mehr Zeitverzug. Das Statistische Bundesamt registrierte im Mai 1.995 beantragte Unternehmensinsolvenzen, zwei Prozent weniger als im Mai 2025. Von Januar bis Mai lagen die Fälle mit 10.546 trotzdem 4,9 Prozent über dem Vorjahreszeitraum. Dieses statistische Bundesamt beziehungsweise seine amtlichen Reihen arbeiten mit anderen Abgrenzungen als Frühindikatoren. Dieser scheinbare Widerspruch ist keiner: IWH und das Statistische Bundesamt messen unterschiedliche Unternehmensgruppen und Zeitpunkte. Die aktuellen Daten sind deshalb nicht ohne Weiteres vergleichbar; endgültige Zahlen folgen in der amtlichen Statistik mit Verzögerung.
Auch Creditreform kommt mit eigener Datenbasis für das erste Halbjahr 2026 auf geschätzte 12.900 Unternehmensinsolvenzen, 7,8 Prozent mehr als ein Jahr zuvor und der höchste Halbjahresstand seit 2013. 81 Prozent der Fälle entfielen auf Unternehmen mit weniger als zehn Beschäftigten. Zugleich stiegen Insolvenzen bei Unternehmen mit mehr als 250 Beschäftigten laut Creditreform um 28,6 Prozent. Das zeigt: Nicht nur kleine insolventen Unternehmen sind relevant; auch Insolvenzen größerer Unternehmen können für Gewerbevermieter erhebliche Folgen haben. Je nach Auswertung werden dabei auch Kennzahlen wie 13,2 Insolvenzen je 1.000 Bestandsunternehmen oder 2.197 Unternehmen betrachtet.
Das stärkste Gegenargument lautet: Firmeninsolvenzen gehören zur Marktwirtschaft. Schwache Unternehmen verschwinden, bessere übernehmen Flächen, und antizyklische Käufer finden Gelegenheiten. Genau diese Chance habe ich in „Immobilienmarkt im freien Fall?“ beschrieben. Nur hilft die abstrakte Marktbereinigung dem Eigentümer wenig, wenn sein Objekt gerade an einem einzigen Nutzer hängt und die Anschlussvermietung zwölf Monate dauert.
Das gefährliche Wort heißt Konzentration
Stellen Sie sich eine kleine Bäckerei vor, die jeden Morgen die Hälfte ihrer Brötchen an einen einzigen Großkunden liefert. Solange der Kunde pünktlich zahlt, sieht die Auslastung hervorragend aus. Fällt er aus, ist nicht die Backqualität das Problem, sondern die Konzentration. Genau so funktioniert das Risiko eines Single-Tenant-Objekts.
Deshalb genügt es nicht, beim Abschluss auf Bonität und Mietvertragslaufzeit zu schauen. Entscheidend ist, wie hoch der Anteil dieses Mieters am gesamten Objekt-Cashflow ist, wie seine Branche dasteht, welche Sicherheiten wirklich verfügbar sind und ob die Fläche ohne teuren Umbau an jemand anderen vermietbar wäre. Auch die Rechtsform, die Gesellschafterstruktur und eine mögliche Zahlungsverpflichtung gegenüber weiteren Gläubigern können Hinweise auf die Insolvenzgefährdung geben. Der jüngste Beitrag über „die große Immobilien-Illusion“ passt hier genau: Deutschland hat keinen einheitlichen Gewerbemietmarkt. Ein guter Standort für Logistik kann ein schlechter Standort für ein Spezialbüro sein.
Die Aufsicht schaut ebenfalls genauer hin. Die BaFin bezeichnet den deutschen Gewerbeimmobilienmarkt 2026 als fragil. Büroimmobilienpreise lagen im dritten Quartal 2025 insgesamt 13,7 Prozent unter dem zweiten Quartal 2022. Bei Gewerbeimmobilienkrediten ohne gewerbliche Wohnimmobilien erreichte die NPL-Quote 4,4 Prozent bei weniger bedeutenden und 6,4 Prozent bei bedeutenden Instituten. Das sind aggregierte Bankdaten, keine Prognose für Ihren Mieter. Sie zeigen aber, dass Objektwert, Refinanzierung und Nutzerbonität gleichzeitig unter Druck geraten können.
Die Banken sehen das Risiko vor dem Mietvertrag
Im deutschen Bank Lending Survey für das zweite Quartal 2026 meldeten per saldo zehn Prozent der Banken strengere Richtlinien für Unternehmenskredite. In den sechs Monaten zuvor war die Straffung gegenüber dem Immobiliensektor, dem verarbeitenden Gewerbe und dem Handel besonders stark. Auch die Kreditablehnungsquote für Unternehmen stieg.
Die EZB-Befragung für den Euroraum zeigt denselben Grundton: höhere Risikowahrnehmung und geringere Risikotoleranz führten zu strengeren Firmenkreditstandards. Diese Umfragen sind keine Liste gefährdeter Unternehmen. Sie liefern aber ein Signal, das Vermieter ernst nehmen sollten: Wenn Banken die Unterlagen eines Unternehmens häufiger hinterfragen, sollte der Eigentümer nicht bei einem Handelsregisterauszug von gestern stehen bleiben. Warum aktuelle Buchhaltung und saubere Zahlen in Bankgesprächen so entscheidend sind, habe ich bereits in „Marktteilnehmer und Banken kommen langsam in der neuen Realität an“ beschrieben.
Für die Praxis heißt das nicht, jedem Mieter zu misstrauen. Es heißt, das Risiko regelmäßig neu zu bewerten: aktuelle Jahresabschlüsse oder betriebswirtschaftliche Auswertungen, Zahlungsverhalten, Branchenentwicklung, Gesellschafterstruktur, Sicherheiten und Flächenalternativen. Bei einem wichtigen Mieter gehört außerdem in die Kalkulation, wie lange eine Neuvermietung dauern und was ein Umbau kosten könnte. Prüfen Sie dabei auch, in welchen Wirtschaftszweigen der Mieter tätig ist und ob Privatpersonen oder verbundene Unternehmen für Schulden oder eine Zahlungsverpflichtung einstehen.
Im Insolvenzverfahren gelten andere Spielregeln
Ein Insolvenzantrag beendet den Gewerbemietvertrag nicht automatisch. Nach § 108 Insolvenzordnung bestehen Mietverhältnisse über Räume grundsätzlich mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort. Ansprüche für die Zeit vor der Verfahrenseröffnung kann der Vermieter jedoch nur als Insolvenzgläubiger geltend machen.
Für Forderungen nach Verfahrenseröffnung kann die Einordnung als Masseverbindlichkeit relevant sein; die Grundlage steht in § 55 Insolvenzordnung. Gleichzeitig kann der Insolvenzverwalter ein vom Schuldner als Mieter eingegangenes Raum-Mietverhältnis nach § 109 Insolvenzordnung grundsätzlich mit drei Monaten zum Monatsende kündigen, auch wenn eine längere Vertragsdauer vereinbart war. Und § 112 Insolvenzordnung sperrt eine Kündigung nach dem Insolvenzantrag allein wegen älterer Mietrückstände oder verschlechterter Vermögensverhältnisse.
Das ist keine individuelle Rechtsberatung; im Einzelfall gehören Insolvenz- und Mietrecht an einen spezialisierten Anwalt. Für die wirtschaftliche Entscheidung reicht die Botschaft: Eine lange Restlaufzeit ist im Insolvenzfall kein Betonfundament. Deshalb müssen Bonitätsprüfung, Sicherheiten und Anschlussverwendung vor der Krise durchdacht sein. Wer Forderungen anmelden muss, sollte zudem die voraussichtlichen Forderungen sauber dokumentieren und die Insolvenzbekanntmachungen beziehungsweise Insolvenzbekanntmachungen EU prüfen. Auch eine vorläufige Insolvenz und bereits eröffneten Insolvenzverfahren können unterschiedliche Handlungsschritte auslösen.
Die BaFin-Warnung zu Krediten und Bereinigung war der Blick auf die Bankbilanz. Dieser Beitrag ist der Blick in Ihren Mietvertrag. Mein Rat: Rechnen Sie bei Gewerbeobjekten zuerst die Rendite mit Vollvermietung. Danach rechnen Sie den Ausfall des größten Mieters, zwölf Monate Leerstand und den nötigen Umbau. Wenn die Finanzierung dann noch trägt, haben Sie kein risikofreies Objekt – aber eine ehrliche Kalkulation.
Bleibt dran, liebe Immobilienfreunde.
Herzlichst, Ihr Rene Wanzlik und Team
#Immobilien #Gewerbeimmobilien #Insolvenz #Vermietung #ReneWanzlik #ReneWanzlikImmobilien
Quellen
Eigene Wanzlik-Beiträge
1.Betriebsimmobilien: oder? So meistern Sie den Immobilien-Wahnsinn – veröffentlicht am 26. Oktober 2024; liefert Renes Praxis zur Trennung von Betrieb und Immobilienbesitz.
2.Immobilienmarkt im freien Fall? – veröffentlicht am 2. Februar 2024; zeigt die antizyklische Chancenperspektive über Insolvenzverwalter.
3.Die große Immobilien-Illusion – veröffentlicht am 16. August 2026; belegt Renes regional und nach Nutzungsart differenzierten Marktansatz.
4.Marktteilnehmer und Banken kommen langsam in der neuen Realität an – veröffentlicht am 20. Mai 2024; liefert die veröffentlichte Wanzlik-Praxis zu aktueller Buchhaltung und professionellen Finanzunterlagen.
5.BaFin-Warnung: Immobilienkredite im roten Bereich – veröffentlicht am 7. Juni 2026; vertieft Bank-, Kredit- und Bereinigungsrisiken.
Amtliche, gesetzliche und Forschungsquellen
1.§ 108 Insolvenzordnung – geltender Wortlaut, abgerufen am 5. September 2026; belegt den grundsätzlichen Fortbestand von Raum-Mietverhältnissen für die Insolvenzmasse und die Einordnung vorinsolvenzlicher Ansprüche.
2.§ 55 Insolvenzordnung – geltender Wortlaut, abgerufen am 5. September 2026; belegt die gesetzlichen Kategorien sonstiger Masseverbindlichkeiten. Die Einordnung einzelner Mietforderungen bleibt fallabhängig.
3.§ 109 Insolvenzordnung – geltender Wortlaut, abgerufen am 5. September 2026; belegt das besondere Kündigungsrecht des Insolvenzverwalters bei Raum-Mietverhältnissen und die Dreimonatsfrist.
4.§ 112 Insolvenzordnung – geltender Wortlaut, abgerufen am 5. September 2026; belegt die Kündigungssperre wegen älterer Rückstände oder Vermögensverschlechterung nach dem Insolvenzantrag.
5.Statistisches Bundesamt: Unternehmensinsolvenzen im Mai 2026 – veröffentlicht am 14. August 2026, Datenstand Mai und Januar bis Mai 2026; belegt 1.995 Fälle im Mai, 10.546 Fälle seit Jahresbeginn und Branchenquoten. Die Statistik hat annähernd drei Monate Nachlauf.
6.Deutsche Bundesbank: Juli-Ergebnisse des Bank Lending Survey in Deutschland – veröffentlicht am 21. Juli 2026, Datenstand zweites Quartal 2026; belegt strengere Firmenkreditrichtlinien und steigende Ablehnungsquoten. Es handelt sich um eine Bankenbefragung.
7.Europäische Zentralbank: Bank Lending Survey, zweites Quartal 2026 – veröffentlicht am 23. Juli 2026; belegt die Straffung von Firmenkreditstandards im Euroraum und den Einfluss von Risikowahrnehmung und NPL-Indikatoren.
8.BaFin: Risiken aus dem Ausfall von Unternehmenskrediten – Risiken im Fokus 2026, Datenstand überwiegend Q3 2025; belegt die fragilen Gewerbeimmobilienmärkte, Preisrückgänge bei Büros und NPL-Quoten. Aggregierte Aufsichtsdaten sagen nichts über einen bestimmten Mieter.
9.IWH: Firmenpleiten auch im Juli auf sehr hohem Niveau – veröffentlicht am 6. August 2026, Datenstand Juli 2026; belegt 1.689 Fälle, +7 Prozent zum Vorjahr, +75 Prozent zum Vor-Corona-Juli und mehr als 13.000 betroffene Arbeitsplätze in den größten Insolvenzen. Der IWH-Frühindikator hat eine engere Unternehmensabgrenzung als Destatis.
10.Creditreform: Insolvenzen in Deutschland, 1. Halbjahr 2026 – veröffentlicht am 23. Juni 2026; belegt die Schätzung von 12.900 Fällen, die Größen- und Branchenverteilung sowie 28,5 Milliarden Euro Schäden. Creditreform arbeitet mit eigener Datenbasis; die Aussage zur Stabilisierung ab 2027 ist eine Prognose.
Öffentliche Debatte
1.Boris Hardi: German Distressed Real Estate & NPL Briefing – öffentlicher LinkedIn-Post vom 4. August 2026; vertritt die Marktposition, dass Distressed-Fonds und Refinanzierungen den Dealflow 2026 prägen. Die dort genannten Zahlen dienen hier nicht als Primärbeleg.
2.Audrius Rosinas: 12.900 German companies went insolvent – öffentlich lesbarer LinkedIn-Post; das genaue Datum war ohne Anmeldung nicht eindeutig sichtbar. Der Beitrag warnt davor, Unternehmensgröße oder Bekanntheit mit sicherer Bonität zu verwechseln. Seine Zahlen sind im Blog an Creditreform rückgebunden.
