Hallo liebe Immobilienfreunde! 🏠 Hier ist wieder euer Rene Wanzlik.
Ich muss heute radikalen Klartext mit euch reden. Es geht um nichts Geringeres als eure finanzielle Zukunft und euer Vermoegen. Die Grünen haben Ende Juni einen Gesetzentwurf (Drucksache 21/6637) in den Bundestag eingebracht . Das Ziel? Die komplette, restlose Abschaffung der 10-jährigen Spekulationsfrist bzw. der Zehn-Jahres-Frist für vermietete Immobilien! BÄM! 💥
Wer den politischen Vorlauf (und die Muster dahinter) einordnen will: Hier ist mein Koalitionsvertrag-Check zur Spekulationsfrist.
Bisher galt: Wer eine Immobilie kauft (Erwerb/Anschaffung), das Risiko trägt, Mieter erträgt und die Hütte 10 Jahre hält, darf den Gewinn steuerfrei behalten. Eine faire Belohnung für echte Leistungsträger, die Wohnraum schaffen! Aber jetzt sollen diese Gewinne bei der Veräusserung/Veräußerung mit eurem persönlichen Steuersatz besteuert werden (Einkommensteuer). Bis zu 49 Prozent! Und das Schlimmste: Es soll rückwirkend für alle Käufe ab 2016 gelten . Das ist ein katastrophaler Eingriff in eure Altersvorsorge!
Die Begründung der Politiker? "Gerechtigkeitslücke schließen". Was für ein Unsinn! Eine glatte Lüge! Die wollen nur an euer hart erarbeitetes Geld. 6 Milliarden Euro pro Jahr erhoffen sie sich davon . Das sind boese steuerfallen und zusaetzliche steuern in Reinform.
🏛️ Das Denkmalschutz-Desaster: Ein Beispiel, das euch die Augen öffnet!
Jetzt wird es richtig absurd. Ich erkläre euch das mal an einem konkreten Beispiel, damit ihr versteht, wie pervers dieser Gesetzentwurf wirklich ist. 😤
Nehmen wir an, ihr kauft 2018 eine denkmalgeschützte Altbauwohnung in Leipzig für 250.000 Euro (Anschaffung). Sanierungskosten: 200.000 Euro. Zusammen also 450.000 Euro investiert. Ihr seid Gutverdiener mit einem Spitzensteuersatz von 42 Prozent.
Was passiert in den ersten 10 Jahren? Der Staat WILL, dass ihr saniert! Er gibt euch dafür die Denkmal-AfA nach § 7i EStG. Ihr dürft in den ersten 8 Jahren jeweils 9 Prozent und in den nächsten 4 Jahren jeweils 7 Prozent der Sanierungskosten abschreiben. Das sind in 10 Jahren satte 100.000 Euro, die ihr von eurem zu versteuernden Einkommen abziehen dürft! 📊
Wenn ihr das Thema Denkmal-AfA (und wie man Sanierung, Steuerlogik und Förderung sauber denkt) nochmal strukturiert nachlesen wollt:Denkmal-AfA einfach erklärt.
Bei 42 Prozent Steuersatz spart ihr also rund 42.000 Euro Steuern über 10 Jahre. Der Staat sagt quasi: "Danke, dass du unser Kulturerbe rettest! Hier ist dein Bonus." Klingt fair, oder?
Aber JETZT kommt der Hammer! 🔨 Nach den 10 Jahren ist eure Wohnung plötzlich 600.000 Euro wert. Logisch – ihr habt sie ja saniert, die Lage hat sich entwickelt, Leipzig boomt. Bisher war der Plan: 10 Jahre halten, steuerfrei verkaufen, Gewinn von 150.000 Euro einstreichen. Das war der Deal! Das war die Kalkulation, mit der ihr das Risiko eingegangen seid – insbesondere für den späteren Immobilienverkauf.
Und jetzt kommen die Grünen und sagen: "Nö, diesen Gewinn besteuern wir jetzt mit 42 Prozent." Zack! 63.000 Euro Steuern auf euren Verkaufsgewinn! 💸
Rechnen wir mal zusammen: Ihr habt 42.000 Euro über 10 Jahre an Steuern gespart. Und jetzt sollt ihr beim Immobilienverkauf/bei der Veraeusserung 63.000 Euro zahlen. Das ist ein MINUS von 21.000 Euro! Der Staat hat euch also 10 Jahre lang mit der Denkmal-AfA gelockt, ihr habt sein Kulturerbe gerettet – und dann kassiert er beim Verkauf mehr zurück, als er euch je gegeben hat!
Das ist, als würde euch jemand sagen: "Bau mir mein Haus um, ich gebe dir dafür einen Gutschein!" Und wenn ihr den Gutschein einlösen wollt, steht drauf: "Gutschein abgelaufen. Bitte zahlen Sie stattdessen eine Gebühr." 🎫😡
Und wisst ihr, was das Ergebnis sein wird? NIEMAND wird mehr Denkmalimmobilien sanieren! Warum auch? Das Risiko ist gigantisch, die Bürokratie endlos, und am Ende nimmt der Staat euch den Gewinn weg (Stichwort: Spekulationssteuer Immobilien). Die historischen Altbauten in Leipzig, Dresden und Berlin werden verfallen. Herzlichen Glückwunsch, liebe Grüne! 👏
📉 Warum die Abschaffung den ganzen Markt zerstört
Aber es geht ja nicht nur um Denkmalimmobilien. Es geht um den gesamten Mietwohnungsmarkt!
Aktuell erzielen über 5 Millionen Haushalte in Deutschland Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung . Das sind keine bösen Spekulanten! Das sind normale Menschen, die für ihre Rente vorsorgen. Lehrer, Ingenieure, Handwerker. Die haben sich eine Wohnung gekauft, vermieten sie fair und planen, sie irgendwann steuerfrei zu verkaufen.
Und bevor wieder reflexartig auf „Miethaie“ gezeigt wird: Der Staat liefert selbst ein bitteres Lehrstück – siehe Staatlicher Leerstand statt Miethai.
Die Experten vom IW Köln haben es längst bewiesen: Die Spekulationsfrist und diese Haltefristen halten den deutschen Markt stabil! Die Preisschwankungen betragen bei uns nur 3,1 Prozent. In Großbritannien, wo es keine solche Frist gibt? Wilde 9,6 Prozent! In den Niederlanden 8,2 Prozent!
Warum? Weil die Frist Spekulanten fernhält! Wer 10 Jahre warten muss, der macht kein schnelles "Fix & Flip" und kein steuerpflichtiges privates veraeusserungsgeschaeft als Spekulationsgeschaeft. Der kümmert sich um sein Haus. Der renoviert. Der hält die Mieten moderat, weil er weiß: Mein Gewinn kommt am Ende, beim steuerfreien Verkauf.
Fällt diese Frist, werden wir amerikanische Verhältnisse bekommen! 🇺🇸 Kaufen, aufhübschen, Miete hochknallen, sofort wieder verkaufen. Die Mieten werden explodieren! Und die Kleinvermieter? Die werden aus dem Markt gedrängt. Übrig bleiben die großen Konzerne und die Spekulanten. Genau die, die die Grünen angeblich bekämpfen wollen! Ironie des Schicksals! 😂
Wer das Grundmuster „Regulierung klingt gut – trifft aber Angebot und Investitionen“ nochmal datenbasiert sehen will: Regulierung beerdigt den Wohnungsbau. Und wie schnell politische Eingriffe operativ in die Vermieter-Praxis einschlagen, zeigt der Regulierungshammer für Vermieter.
🌍 Der internationale Vergleich: Deutschland ist die Ausnahme – und das ist GUT so!
Die Grünen argumentieren: "Österreich hat die Frist 2012 abgeschafft, Frankreich hat 30 Jahre, Großbritannien gar keine Frist!" Ja, stimmt. Und was ist passiert?
Österreich besteuert seit 2012 pauschal mit 30 Prozent. Ergebnis? Der Mietmarkt in Wien ist explodiert! In London? Unbezahlbar! In Amsterdam? Katastrophe!
Deutschland ist die Ausnahme. Und genau DESHALB funktioniert unser Mietmarkt besser als in fast jedem anderen europäischen Land! Das ist kein Bug, das ist ein Feature! 🚀
✅ Die gute Nachricht: Noch ist es nicht so weit!
Atmet durch, liebe Freunde. Dieser Entwurf wird in der aktuellen Regierung KEINE Mehrheit finden . Die Grünen sind Opposition. Die Union hat sich klar dagegen positioniert. Der Koalitionsvertrag sieht keine Änderung vor. Ein fast identischer Antrag wurde 2025 bereits im Finanzausschuss abgelehnt.
ABER: Macht euch keine Illusionen! Die SPD fordert die Abschaffung seit 2021 in ihren Programmen. Das Thema ist in der Welt. Es wird wiederkommen. Spätestens bei der nächsten Regierungsbildung ohne Union steht es wieder auf dem Tisch.
Also, liebe Immobilienfreunde: Keine Panik, aber höchste Wachsamkeit! 🔔 Prüft eure Portfolios. Überlegt, ob Verkäufe vorgezogen werden sollten. Und vor allem: Bleibt informiert und wehrt euch politisch gegen diesen Wahnsinn!
Bleibt dran, liebe Immobilienfreunde.
Herzlichst, Ihr Rene Wanzlik und Team
#ImmoPuls #Immobilien #ReneWanzlik #Spekulationsfrist #Steuern
Seriöse wissenschaftliche Analyse
Kurz gesagt: Das ist noch kein geltendes Recht, sondern nur ein Gesetzentwurf. Aktuell kann daraus noch keine Steuerpflicht hergeleitet werden.
Hinweis: Für konkrete Entscheidungen (z. B. Notarvertrag fuer den Immobilienverkauf, Timing der Veraeusserung, fiktiven Formwechsel in Gesellschaftsstrukturen, 1a KStG etc.) bitte immer mit einem Steuerberater sprechen – eine falsche berechnung kann teuer werden.
1. Was „geht hier nicht“?
a) Der Entwurf gilt noch nicht
Der Text ist ein Gesetzentwurf der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen vom 23.06.2026. Solange Bundestag und – hier voraussichtlich zustimmungsbedürftig – Bundesrat nicht zustimmen und das Gesetz nicht verkündet ist, bleibt es bei der geltenden Rechtslage des § 23 EStG (privates Grundstueck/Privatvermögen). Das Thema betrifft damit die Besteuerung eines Spekulationsgeschaefts bzw. privaten Veräußerungsgeschäfts.
b) Übergangsregelung ist widersprüchlich formuliert
Besonders problematisch ist Artikel 1 Nr. 2:
„erstmals auf Veräußerungsgeschäfte anzuwenden, bei denen die Wirtschaftsgüter vor dem ... 2016 angeschafft wurden.“
Das passt nicht zur Begründung. Dort heißt es sinngemäß, erfasst werden sollen Immobilien, bei denen die bisherige Zehnjahresfrist bzw. Zehn-Jahres-Frist (10-Jahres-Frist, zehnjaehrige Frist, zehnjaehrigen Spekulationsfrist) noch nicht abgelaufen ist, also bei Inkrafttreten 2026 typischerweise Erwerbe ab/nach dem entsprechenden Datum 2016.
Der Gesetzestext sagt aber „vor dem ... 2016“. Das würde gerade alte Fälle erfassen, bei denen der veraeusserungsfrist liegende zeitpunkt bereits überschritten sein kann. Das ist entweder ein redaktioneller Fehler oder ein massives Rückwirkungsproblem. Nach der eigenen Begründung müsste es eher heißen: nach dem ... 2016 bzw. ab dem ... 2016.
c) Die 36-Monats-Regel ist sprachlich unscharf
Die geplante Ausnahme lautet:
„Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die … in den 36 Monaten vor der Veräußerung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.“
Unklar bleibt, ob die Nutzung ununterbrochen, ausschließlich und unmittelbar bis zur Veräußerung erfolgen muss. Wenn der Entwurf tatsächlich Missbrauch vermeiden will, müsste der Wortlaut präziser sein, etwa „während eines ununterbrochenen Zeitraums von mindestens 36 Monaten unmittelbar vor der Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken“. (Das wäre dann die „zweite Alternative“ gegenüber der bisherigen Regelung.)
Wenn du die Grundlogik „Eigennutzung + Frist“ (wie streng das in anderen Steuer-Kontexten gehandhabt wird) als Vergleich heranziehen willst: Eigennutzung: Fristen richtig verstehen.
d) Begründung und Gesetzestext passen teilweise nicht sauber zusammen
In der Begründung wird auf § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 5 EStG verwiesen, um „eigene Wohnzwecke“ zu definieren. Diese Definition steht aber nicht im eigentlichen Gesetzestext. Eine Gesetzesbegründung kann den Normtext erläutern, ersetzt aber keine klare gesetzliche Regelung.
2. Was wäre die Folge, wenn es so beschlossen würde?
Nicht selbst genutzte Immobilien im Privatvermögen (fuer nicht selbstgenutzte immobilen) könnten künftig auch nach Ablauf von zehn Jahren steuerpflichtig verkauft werden. Der Veräußerungsgewinn würde dann weiterhin nach § 23 EStG als privates Veräußerungsgeschäft (steuerpflichtiges privates veraeusserungsgeschaeft) erfasst und mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert.
Selbstgenutzte Immobilien blieben privilegiert (Steuerbefreiung), aber die Ausnahme würde enger: Statt „im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren“ soll es auf 36 Monate Eigennutzung vor der Veräußerung hinauslaufen.
3. Wie geht es weiter?
Der normale Ablauf wäre:
- Einbringung in den Bundestag – das ist mit der Drucksache erfolgt.
- Erste Lesung im Bundestag.
- Überweisung an Ausschüsse, vor allem an den Finanzausschuss.
- Beratung, ggf. Anhörung von Sachverständigen und Änderungsanträge.
- Zweite und dritte Lesung im Bundestag.
- Beschluss des Bundestages.
- Befassung des Bundesrates; wegen Einkommensteueraufkommen und Länderbetroffenheit ist eine Zustimmung naheliegend, vgl. Art. 105 Abs. 3 GG, Art. 106 Abs. 3 GG.
- Bei Streit ggf. Vermittlungsausschuss.
- Ausfertigung und Verkündung.
- Inkrafttreten am Tag nach der Verkündung, wenn Artikel 2 unverändert bleibt.
4. Praktische Einschätzung
In der vorliegenden Form ist der Entwurf nicht anwendungsreif, weil insbesondere die Übergangsregelung einen offensichtlichen Widerspruch enthält. Politisch und rechtlich entscheidend wäre, ob der Bundestag den Entwurf überhaupt aufgreift und ob die problematische Formulierung im Ausschuss korrigiert wird. Bis zur Verkündung gilt weiter die aktuelle Fassung des § 23 EStG.
Praxis-Hinweis: Wer komplexe Konstellationen hat (z. B. geerbten grundstuecken, Verkauf eines baugrundstuecks, Verkauf nach 15 Jahre Haltedauer, b. notarieller kaufvertrag / Abschluss des notariellen Vertrages, obligatorische geschaeft/obligatorischen vertraege) sollte das unbedingt vor einem Immobilienverkauf mit dem Steuerberater sauber durchrechnen – auch Themen wie Lohnsteuer, Ertraege und „drohende Abschaffung“ werden in der öffentlichen Debatte oft vermischt.
