Bei einem Altbau können Sie 1.450 Euro pro Quadratmeter in die Modernisierung stecken und hinterher trotzdem feststellen, dass die erste Million an der falschen Stelle verschwunden ist. Nicht weil Sanieren falsch wäre. Sondern weil die Reihenfolge nicht zum Gebäude und seiner Bausubstanz gepasst hat.
Hallo liebe Immobilienfreunde, hier ist euer Rene Wanzlik.
Ich schreibe das nicht vom warmen Schreibtisch aus. Bei einem eigenen Projekt mit 24 Wohnungen habe ich rund 400.000 Euro für Dach, Fassade und Fenster eingeplant. In meinem Beitrag über die Sanierung dieser 24 Wohnungen habe ich gezeigt, wie eng Technik, Förderung und steuerliche Struktur zusammenhängen.
Ich bin also nicht gegen Sanierung. Ich bin gegen die deutsche Angewohnheit, aus einem sinnvollen Ziel eine Einheitslösung zu bauen. Ein Haus von 1955 mit kaputter Heizung, feuchtem Dach und zugigen Fenstern braucht eine andere Reihenfolge als ein ordentlich gepflegter Bestand aus den Neunzigern. Wer beiden dasselbe Komplettpaket verordnet, macht keine Klimapolitik. Er verteilt Material und Rechnungen. Der Unterschied zwischen einem bestehenden Gebäude und einem Neubau liegt nicht nur im Alter, sondern auch in der Grundsubstanz, den Etagen und der vorhandenen Haustechnik.
Die 1.450-Euro-Zahl braucht eine Gebrauchsanweisung
Die Zahl stammt aus einer aktuellen Metaanalyse des Ariadne-Projekts. Für ein exemplarisches Einfamilienhaus nennt sie bei einer Modernisierung auf Effizienzhausniveau 55 Vollkosten von bis zu 1.450 Euro je Quadratmeter. Beim Mehrfamilienhaus sind es bis zu 750 Euro. Wichtig ist aber der nächste Satz der Studie: Die energiebedingten Mehrkosten liegen deutlich darunter, weil ein Teil der Arbeiten ohnehin als Instandhaltung oder Instandsetzung angefallen wäre.1
Wenn das Dach nach vierzig Jahren fällig ist, dürfen wir nicht jeden Euro für Gerüst, Abdichtung und neue Ziegel als Klimaschutzkosten verkaufen. Die energetische Verbesserung ist der zusätzliche Aufwand, der aus einem ohnehin notwendigen Dach ein besseres Dach macht. Genau deshalb ist der richtige Zeitpunkt oft wichtiger als die maximale technische Tiefe. Bei einer Renovierung sollte außerdem klar sein, welche Schäden tatsächlich behoben werden müssen und welcher beschädigte Bereich Priorität hat.
Das ist auch die Lehre aus meiner damaligen Förderrechnung für 24 Wohnungen. Eine Förderung kann eine gute Maßnahme wirtschaftlich machen. Sie macht aber aus einer schlecht getakteten Maßnahme noch keine gute Entscheidung. Außerdem haben sich die Bedingungen seitdem geändert: Seit Juli 2026 gelten bei KfW und BAFA neue Grenzen und teilweise niedrigere Zuschüsse. Alte Blogrechnungen sind deshalb eine Vorgeschichte, kein Antrag für morgen.9 10
Der Bäcker würde zuerst auf den Ofen schauen
Stellen Sie sich eine Bäckerei mit einem alten Ofen vor. Der Bäcker kann für 100.000 Euro den ganzen Laden umbauen. Oder er tauscht zunächst für 20.000 Euro den Ofen aus, der den größten Teil der Energie frisst. Der Komplettumbau kann später trotzdem richtig sein, aber die erste Entscheidung fällt nach Wirkung und nicht nach Größe der Rechnung.
Ein Gebäude ist natürlich komplizierter als eine Backstube. Der Mechanismus bleibt derselbe: Begrenztes Geld sollte zuerst dort arbeiten, wo es den größten belastbaren Nutzen erzeugt. Das gilt im Bauwesen genauso wie bei jeder anderen Investition.
Die DGNB hat dafür mit der Hochschule für Technik Stuttgart und dem VfU einen interessanten Maßstab entwickelt. Der sogenannte Abatement Impact Factor setzt die Investitionskosten einer Maßnahme ins Verhältnis zu den Treibhausgasemissionen, die sie über den weiteren Lebenszyklus vermeidet. Anders gesagt: Wie viel CO₂ sparen wir mit dem nächsten eingesetzten Euro?7
Das ist für einen Bestandshalter eine vernünftige Frage. Nicht weil Klimaschutz nur eine Renditeposition wäre, sondern weil jedes Budget eine Grenze hat. Wenn ich mit demselben Geld bei drei Gebäuden Heizungen, Hydraulik und einzelne Bauteile verbessern kann oder bei einem Gebäude die schönste Energieklasse der Straße produziere, muss ich beide Varianten rechnen dürfen. Eine bessere Lösung kann dabei auch im gezielten Erhalt der Bausubstanz liegen.
In meinem älteren Beitrag über meine BAFA-Erfahrung und die Unterscheidung zwischen Einzelmaßnahme und Effizienzhaus steckt genau diese praktische Frage. Damals war der Ton deutlich lauter. Die Erfahrung dahinter bleibt richtig: Förderung, technischer Fahrplan und tatsächlicher Bauablauf müssen zusammenpassen. Sonst plant der Energieberater ein Idealhaus, die Bank finanziert ein anderes und auf der Baustelle entsteht die dritte Version.
Wer daraus einen Sanierungsstopp macht, rechnet genauso falsch
Nun kommt die andere Seite. Eine niedrigere Sanierungsrate ist nicht automatisch eine Katastrophe. Prognos hat für die Stiftung Klimaneutralität ein Szenario mit einer auf etwa 1,7 bis 1,8 Prozent steigenden Sanierungsrate mit einem Szenario verglichen, in dem die Rate bei einem Prozent bleibt. Im zweiten Fall liegt der Gebäudeenergieverbrauch 2045 im Modell um rund 32 Terawattstunden höher, der gesamte Strombedarf steigt aber nur um etwa 0,5 Prozent. Rund vier Milliarden Euro Kosten verschieben sich vom Gebäudesektor in das Energiesystem; unter dem Strich entstehen in dieser Modellrechnung keine substanziellen Mehr- oder Minderkosten.2
Das klingt zunächst wie ein Freibrief zum Abwarten. Ist es nicht. Das IÖW untersucht im Auftrag der DENEFF einen viel härteren Fall, nämlich einen weitgehend festgefahrenen Sanierungsbestand. Dann könnten dezentrales Heizen und Warmwasser 153 Terawattstunden Strom pro Jahr beanspruchen. Für ein unsaniertes kleines Einfamilienhaus mit Wärmepumpe werden bis 2045 je nach Energiepreisentwicklung 60.000 bis 120.000 Euro Energiekosten modelliert; bei einer Sanierung auf EH 70 könnten sie um zwei Drittel sinken.3
Die Studien widersprechen sich nicht. Ein Prozent Sanierungsrate ist nicht dasselbe wie gar keine Effizienzverbesserung. Volkswirtschaftliche Systemkosten sind nicht die Heizkosten eines einzelnen Haushalts. Und ein Modell ist keine Rechnung für Ihr konkretes Gebäude.
Mein Punkt ist deshalb unbequem für beide Lager. Wer jede tiefe Sanierung als Geldverschwendung abtut, unterschätzt Energiekosten, Netze und Klimaziele. Wer maximale Sanierungstiefe pauschal zum moralischen Mindeststandard erklärt, unterschätzt Kapitalbindung, Baukosten und die Möglichkeit, mit demselben Geld an anderer Stelle schneller mehr zu erreichen.
Die Wärmepumpe muss nicht auf die letzte Dämmplatte warten
Ein Satz hält sich in vielen Gesprächen erstaunlich hartnäckig: Erst die komplette Hülle, dann die Wärmepumpe. Das Fraunhofer ISE hat vier Jahre lang 77 Wärmepumpen in Ein- bis Dreifamilienhäusern gemessen. Luft-Wasser-Wärmepumpen kamen im Mittel auf eine Jahresarbeitszahl von 3,4, erdgekoppelte Anlagen auf 4,3. Einen klaren Zusammenhang zwischen Baujahr und Effizienz fand das Institut in diesem untersuchten Pool nicht. Die dynamisch berechneten CO₂-Emissionen lagen 2024 im Mittel 64 Prozent unter denen einer Erdgasheizung.4
Auch diese Zahlen brauchen eine Gebrauchsanweisung. Die älteren Häuser im Projekt waren teilweise besser gedämmt als der deutsche Durchschnitt. Hersteller und Energieversorger waren beteiligt, das Bundeswirtschaftsministerium förderte die Untersuchung. Vor allem aber zeigte das Projekt Planungsfehler: überdimensionierte Anlagen, zu häufiges Takten und ungünstige Speicherlösungen. Wärmepumpe ja, aber bitte nicht nach Prospekt und Bauchgefühl.
Manchmal reichen passende Heizflächen, niedrigere Vorlauftemperaturen, ein hydraulischer Abgleich und eine sauber ausgelegte Anlage als erster großer Schritt. Manchmal ist vorher eine tiefere Hüllensanierung mit Wärmedämmung nötig. Wer das ohne Messung und Heizlast beurteilt, kann auch gleich die Wetter-App fragen, welche Dämmstärke ins Angebot gehört.
Brüssel gibt einen Pfad vor, aber keine Einheitsfassade
Die europäische Gebäuderichtlinie verfolgt einen emissionsfreien Gebäudebestand bis 2050. Für Wohngebäude sollen die Mitgliedstaaten einen Pfad festlegen, der den durchschnittlichen Primärenergieverbrauch des Bestands senkt. Die bekannten Schwellen von 16 Prozent bis 2030 und 26 Prozent bis 2033 betreffen dagegen die energetisch schlechtesten Nichtwohngebäude.5
Das ist ein wichtiger Unterschied. Ich habe ihn bereits im Beitrag „Zwangssanierung? Der Staat lockert, aber der Markt rechnet nach“ ausführlicher erklärt. Es gibt keine pauschale europäische Anordnung, die jedes deutsche Wohnhaus auf EH 55 zwingt. Der Markt wartet trotzdem nicht auf den letzten Paragrafen. Käufer, Banken und Mieter sehen Verbrauch, Betriebskosten und Sanierungsrisiko schon heute. Für Vermieter kommen dabei Fragen zu Wohnstandard, Mieterbelastung und Mietkaution hinzu.
Und Deutschland kann sich beim Klimaschutz auch nicht gemütlich zurücklehnen. Das Umweltbundesamt projiziert bis 2030 eine Minderung der Treibhausgasemissionen um 62,6 Prozent gegenüber 1990. Gesetzlich vorgesehen sind mindestens 65 Prozent; die rechnerische Lücke liegt bei rund 30 Millionen Tonnen CO₂-Äquivalenten. Die Behörde weist allerdings darauf hin, dass neuere politische Maßnahmen in dieser Projektion noch nicht enthalten sind.12
Wir müssen also handeln. Aber wir sollten Wirkung nicht mit Aufwand verwechseln.
Auch der Abriss ist keine bequeme Hintertür. In meinem älteren Text über den deutschen Abriss-Aufschwung ging es bereits um die Emissionen, die entstehen, bevor ein neues Gebäude überhaupt beheizt wird. Eine spätere DGNB-Auswertung von 19 zertifizierten Projekten kam zu dem Ergebnis, dass Sanierungen im Mittel zwei Drittel weniger graue Emissionen verursachten als Neubauten. Gleichzeitig betont die DGNB, dass es keine universelle Sanierungsstrategie gibt und frühes Handeln meist besser ist als langes Warten.6
Genau da liegt die vernünftige Position. Bestand erhalten, wo er erhaltenswert ist. Energieverbrauch senken, wo die Maßnahme technisch trägt. Heizung, Hülle, Wärmenetz, Instandhaltungszyklus und Finanzierung gemeinsam rechnen. Und nicht erst nach Auftragserteilung feststellen, dass die Förderung geändert wurde oder die Mieterbelastung niemand auf dem Zettel hatte. Eine Besichtigung und die Prüfung des Gebäudezustands sollten jeder größeren Planung vorausgehen.
Vor einer größeren Freigabe will ich deshalb keine Hochglanzfolie sehen, sondern wenige belastbare Angaben: realer Verbrauch, Zustand und Restlebensdauer der Bauteile, Heizlast und mögliche Systemtemperatur, Kosten vor und nach Förderung sowie die erwartete Wirkung über den Lebenszyklus. Daraus entsteht die Reihenfolge. Nicht aus dem Wunsch, möglichst viele Förderbegriffe in einen Antrag zu bekommen. Auch die Entsorgung alter Bauteile, mögliche Schäden und die baulich-technische Wiederherstellung eines nutzbaren Zustands gehören in die Kalkulation.
Der dena-Gebäudereport 2026 zeigt, wie groß die Aufgabe bleibt: Der Gebäudesektor verfehlt weiterhin seine Klimaziele, während Wärmepumpen 2024 erst in 4,3 Prozent der Bestandsgebäude vorhanden waren. Zugleich wurden 163.872 geförderte Energieberatungen gezählt.8 Es fehlt also weder an Gebäuden noch an Beratung. Es fehlt häufig an einer belastbaren Priorisierung.
Ich würde für ein Portfolio nicht fragen, welches Gebäude zuerst die schönste Energieklasse bekommt. Ich würde fragen, wo der nächste investierte Euro technisch belastbar am meisten Verbrauch, CO₂ und künftiges Risiko senkt. Manchmal führt das zur tiefen Sanierung. Manchmal zuerst zur Heizung, zum Dach oder zum hydraulischen Abgleich. Das kann je nach Fassade, Böden, Haustechnik und baulicher Grundsubstanz sehr unterschiedlich aussehen.
Aber immer zur Rechnung vor der Maßnahme.
Bleibt dran, liebe Immobilienfreunde.
Herzlichst, Ihr Rene Wanzlik und Team
#Immobilien #ReneWanzlikImmobilien #Sanierung #Wärmepumpe #Energieeffizienz
Alle hier genannten Zahlen, Daten und weiterführenden Quellen sind direkt klickbar.
Eigene Beiträge auf wanzlik.blog
1.120.000 Euro mehr oder weniger bei Sanierung in Sicht: 24 Wohnungen in neuem Glanz – 15. Juli 2024; persönlicher Praxisanker zu rund 400.000 Euro Sanierungsinvestition sowie Förderung und steuerlicher Struktur.
2.Fördermaßnahmen für effiziente Gebäude: 24 Wohnungen × 30.000 Euro × 15 Prozent – 7. Juli 2024; historische Förderrechnung, deren Sätze für neue Anträge mit dem Stand 2026 abgeglichen werden müssen.
3.BAFA-Wahnsinn! 100.000 Euro geschnappt – 1. Juni 2025; Renes Erfahrung mit Einzelmaßnahmen, Effizienzhaus und Förderplanung.
4.Zwangssanierung? Der Staat lockert, aber der Markt rechnet nach – 19. Juli 2026; EPBD-, GEG- und Marktwertkontext.
5.Deutschland im Abriss-Aufschwung – 30. September 2023; Vorgeschichte zu grauen Emissionen und Bestandserhalt.
Daten, Recht und Forschung
1.Ariadne-Projekt: Was kostet die Modernisierung (m)eines Gebäudes? – 26. Februar 2026, aktualisiert am 28. Mai 2026; Metaanalyse zu Vollkosten, energiebedingten Mehrkosten und Kostenspannen.
2.Prognos: Auswirkungen unterschiedlicher Sanierungsraten auf Energiesystem und Systemkosten – 16. Dezember 2025; Szenariovergleich im Auftrag der Stiftung Klimaneutralität.
3.IÖW: Ohne Gebäudesanierung steigen Heizkosten und Strombedarf stark an – 19. Juni 2025; Untersuchung im Auftrag der DENEFF zu Haushalts- und Systemfolgen ausbleibender Effizienzmaßnahmen.
4.Fraunhofer ISE: Wärmepumpen heizen auch im Altbau klimafreundlich – 3. November 2025; vierjährige Feldmessung an 77 Wärmepumpen und dokumentierte methodische Grenzen.
5.EUR-Lex: Richtlinie (EU) 2024/1275 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden – Rechtsrahmen der EPBD; Renovierungspfade für Wohngebäude und Mindeststandards für Nichtwohngebäude.
6.DGNB: Die Klimawirkung von Sanierungen – kein Grund abzuwarten – 27. März 2025; lebenszyklusbasierte Auswertung von 19 zertifizierten Projekten, Verbandsquelle.
7.DGNB/CREATE: Sanierungsmaßnahmen und Kosteneffizienz – 12. September 2025; Abatement Impact Factor und modellierte Maßnahmenkombinationen, Verbands- und Forschungsprojekt.
8.Deutsche Energie-Agentur: dena-Gebäudereport 2026 – 26. Januar 2026; Gebäudebestand, Wärmepumpen, Energieberatung und Klimazielstatus auf Basis von 71 Datenquellen.
9.KfW: Anpassungen der Bundesförderung für effiziente Gebäude – 8. Juli 2026; neue Konditionen seit 21. Juli 2026 für Heizungsförderung und Effizienzhaussanierung.
10.BAFA: Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle – Stand Juli 2026; Fördersatz, Kostenobergrenzen, iSFP-Bonus und Pflicht zur Einbindung eines Energieeffizienz-Experten.
11.Ariadne-Projekt: Szenarien zur Klimaneutralität 2045 – 6. März 2025, aktualisiert am 18. November 2025; Modellvergleich zur Kombination von Elektrifizierung, Gebäudesanierung und Energiesystem.
12.Umweltbundesamt: Treibhausgasminderungsziele Deutschlands und Projektionen 2026 – aktualisiert am 30. Juni 2026; gesetzliche Ziele, projizierte Zielverfehlung und methodischer Datenstand.
Öffentliche Debattenbeiträge
1.Raimund Wurzel: Gebäudeenergiegesetz, Wärmeplanung und energetischer Zustand als Preisfaktor – LinkedIn, öffentlich geprüft am 30. August 2026; Praxisposition zu Transparenz, Modernisierungsbedarf und Verhandlung.
2.meckmann + partners: EPBD-Frist und Portfoliorisiken – LinkedIn, öffentlich geprüft am 30. August 2026; Position eines Fachanbieters zu MEPS, Finanzierung und Stranded-Asset-Risiken.
3.Sabine Nallinger: Planungsunsicherheit bei GEG, Förderung und EPBD – LinkedIn, öffentlich geprüft am 30. August 2026; Debatte über Investitionsaufschub und die Gegenposition, aktuelle Förderung gerade jetzt zu nutzen.
