Bei einem Kauf kann heute ein Blatt Papier den Gesprächstermin mit der Bank verändern: der Energieausweis. In ihrer Kreditumfrage für das zweite Quartal 2026 berichteten 33 deutsche Kreditinstitute, dass sie Finanzierungen für eine Immobilie mit niedriger Energieeffizienz und kaum erwarteter Verbesserung restriktiver behandelten; bei aktuell oder künftig hoher Energieeffizienz wirkten Klimarisiken und Klimapolitik dagegen geringfügig lockernd. Das ist kein Anspruch auf einen „grünen Zins“, aber ein sehr klarer Hinweis: Der Sanierungsplan gehört heute vor den Notartermin in die Kreditakte.
Hallo liebe Immobilienfreunde, hier ist euer Rene Wanzlik.
Das überrascht mich aus der Praxis nicht. Bei einem eigenen Projekt mit 24 Wohnungen und rund 400.000 Euro geplantem Budget für Dach, Fassade und Fenster war die entscheidende Frage nie, ob Sanierung gut klingt. Entscheidend war immer: Was wird wann gemacht, was kostet es wirklich, und was bleibt danach noch an Luft?
Kein Bonusstempel, sondern ein Risikodatum
Der Energieausweis ist zunächst ein gesetzlich vorgeschriebenes Informationsdokument und kein Bankurteil. Nach § 80 Absatz 3 und 4 des Gebäudeenergiegesetzes muss bei Verkauf grundsätzlich ein gültiger Energieausweis vorliegen; Verkäufer oder Makler müssen ihn dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Das Gesetz schreibt einer Bank damit weder eine bestimmte Kondition noch eine Absage bei einer bestimmten Klasse vor. Für die Ausstellung gelten je nach Immobilie und Ausweisart unterschiedliche Anforderungen; die Ausweispflicht betrifft insbesondere Eigentümer von Wohngebäuden.
Die Bundesbank misst mit dem Bank Lending Survey keine individuellen Kreditangebote, wie sie etwa über maxda oder finanzcheck.de gesucht werden können, sondern die Einschätzung der Institute zu ihren internen Vergaberichtlinien. Die seit 2003 vierteljährlich erhobene Umfrage besteht aus qualitativen Fragen zur Kreditpolitik und -nachfrage; sie ist also ein Frühindikator, keine Preisliste. Gerade deshalb sollte man aus dem Befund weder die Mär vom automatischen Öko-Rabatt noch die von der pauschalen Unfinanzierbarkeit eines Altbaus machen.
Der Plan macht aus einer Klasse eine Rechnung
Für die Kreditprüfung ist der Ausweis trotzdem mehr als Dekoration. Die EZB-Bankenaufsicht nennt Daten zur Energieeffizienz ausdrücklich relevant für die Bewertung der Sicherheit und für die Frage, ob ein Kreditnehmer seinen Kredit zurückzahlen kann. Der energetische Zustand und die energetische Qualität eines begutachtenden Gebäudes können damit in die Risikobetrachtung einfließen. Das ist eine aufsichtliche Risikoeinschätzung und keine deutsche Rechtsvorschrift für den einzelnen Kreditvertrag; genau diese Grenze müssen wir sauber ziehen. Bei einer umfassenderen Kreditwürdigkeitsprüfung betrachten Kreditinstitute zudem die Kreditfähigkeit, Zahlungsfähigkeit und wirtschaftlichen Verhältnisse des Antragstellers.
Stellen Sie sich eine Bäckerei vor, die einen Kredit für einen neuen Ofen benötigt. Die Bank sieht die alte Stromabrechnung, aber auch den unterschriebenen Plan für einen effizienteren Ofen, die Kosten, den Termin und die Reserve. Sie verleiht nicht wegen eines schönen Prospekts Geld, sondern weil der Ablauf nachvollziehbar ist. Genau diese Nachvollziehbarkeit entscheidet bei jeder Investition und kann für potenzielle Kreditnehmer den Weg zum positiven Kreditbescheid erleichtern.
Für den Käufer heißt das: Neben dem Ausweis gehören eine technische Einschätzung, konkrete Angebote, eine Reihenfolge der Maßnahmen, die Finanzierungsquellen und ein Reservebetrag in eine Mappe. Dazu sollte klar sein, ob ein Energieverbrauchsausweis oder ein Energiebedarfsausweis vorliegt, wie hoch der Endenergiebedarf ist und welche Rolle die Heizungsanlage, Warmwasser und gegebenenfalls Öl spielen. Bei der Sanierung zum Effizienzhaus verlangt die [KfW im Programm 261](https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Bestehende-Immobilie/F%C3%B6rderprodukte/Bundesf%C3%B6rderung-f%C3%BCr-effiziente-Geb%C3%A4ude-Wohngeb%C3%A4ude-Kredit-(261-262/) eine Energieeffizienz-Expertin oder einen -Experten und rät zum Gespräch mit dem Finanzierungspartner vor Liefer-, Leistungsvertrag oder Kaufvertrag; die Förderung steht zudem unter Haushaltsvorbehalt. Wie Technik, Förderung und Bauablauf zusammengehören, habe ich schon in meinem Beitrag „1.450 Euro pro Quadratmeter: Wann die teuerste Sanierung am Ziel vorbeigeht“ beschrieben.
Der berechtigte Einwand – und was er nicht widerlegt
Das stärkste Gegenargument ist richtig: Ein Energieausweis ist keine Schadensdiagnose, keine belastbare Kostenschätzung und kein persönlicher Bonitätsscore. Besonders ein Energieverbrauchsausweis hängt auch vom Heizverhalten der bisherigen Bewohner ab. Ein Energiebedarfsausweis beschreibt dagegen den theoretischen Energiebedarf auf Grundlage von Gebäudedaten wie Baujahr, Gebäudetyp, Bauweise und Anlagentechnik. Eine sogenannte Kreditprüfung beziehungsweise automatisierte Kreditprüfung ersetzt daher keine vollständige Prüfung des Antragstellers. Die IfW-Kiel-Studie zu 19 Städten und Angebotsdaten von 2014 bis 2024 zeigt zwar bei Bedarfsausweisen einen Preisaufschlag von rund 650 Euro je Quadratmeter für A+/A gegenüber D/E, aber keinen allgemeinen Kaufpreisabschlag unterhalb von D/E; aus einer Klasse lässt sich also keine Pauschalbewertung ableiten. Die Vergleichbarkeit unterschiedlicher Gebäude bleibt deshalb begrenzt.
Genauso falsch wäre es, aus Europa eine individuelle Zwangssanierung für jedes Wohnhaus herauszulesen. Die EU-Gebäuderichtlinie 2024/1275 verpflichtet die Mitgliedstaaten zu nationalen Pfaden: Der durchschnittliche Primärenergieverbrauch des Wohnbestands soll bis 2030 um mindestens 16 Prozent und bis 2035 um 20 bis 22 Prozent gegenüber 2020 sinken; welche Gebäude und Maßnahmen betroffen sind, bestimmen die Staaten innerhalb dieses Rahmens. Das habe ich in „Zwangssanierung? Der Staat lockert – aber der Markt rechnet nach“ schon einmal vom politischen Lärm getrennt: Der Markt rechnet trotzdem, aber eben objekt-, lage- und finanzierungsbezogen.
Die Zins- und Kostenlage macht diese Vorbereitung eher wichtiger als kleiner. Am 10. September 2026 erhöhte die EZB ihre drei Leitzinsen um 25 Basispunkte; ab 16. September liegen Einlagefazilität, Hauptrefinanzierung und Spitzenrefinanzierung bei 2,50, 2,65 und 2,90 Prozent. Dass Destatis für August 2026 eine Inflationsrate von 2,9 Prozent und einen Anstieg der Energiepreise um 10,5 Prozent bestätigt hat, ist ebenfalls kein persönliches Zinsangebot, aber ein guter Grund, Energie- und Zinsannahmen nicht zu rosig anzusetzen.
Die Entscheidung fällt vor dem Notar
Ich würde deshalb keinen Kaufvertrag unterschreiben, bevor die Bank nicht ein vollständiges Paket gesehen hat: gültiger Energieausweis samt Ausweisart, technische Bestandsaufnahme, priorisierter Maßnahmenplan, belastbare Kostenangebote, Förderweg und Reserve. Für Familien kann etwa das [KfW-Programm 308](https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Bestehende-Immobilie/F%C3%B6rderprodukte/Wohneigentum-f%C3%BCr-Familien-Bestandserwerb-(308/) bei passender Förderberechtigung den Erwerb eines sanierungsbedürftigen Bestandsgebäudes fördern; das Sanierungsbudget muss jedoch separat über Eigenmittel, Bankdarlehen und gegebenenfalls weitere Förderprogramme geplant werden. Wer Förderung einplant, muss die jeweilige Antragslogik vorher prüfen: Die BEG-FAQ des Bundes verlangt bei Einzelmaßnahmen grundsätzlich einen Vertrag mit aufschiebender oder auflösender Förderbedingung. Auch Hinweise von BAFA, dena und energieausweis.de können bei der Vorbereitung hilfreich sein.
Bei Baufinanzierungen zählen neben dem gewünschten Kredit und der Kreditfähigkeit auch laufende Kredite, verfügbares pfändbares Einkommen und gegebenenfalls die Stellung werthaltiger Sicherheiten. Das gilt für Privatpersonen ebenso wie für andere Kreditwerber. Je nach Institut können außerdem regulatorische Vorgaben wie § 18 Kreditwesengesetz und MaRisk eine umfassendere Kreditwürdigkeitsprüfung erfordern. Das Gebäudemodernisierungsgesetz beziehungsweise GModG und das Gebäudeenergiegesetz werden dabei häufig in den häufigen Fragen von Eigentümern und Interessenten miteinander verwechselt; entscheidend ist die konkrete Rechtslage zum jeweiligen Vorhaben.
Ein schwacher Energieausweis ist damit keine rote Karte für ein Objekt. Er ist eine Aufforderung, Kaufpreis, Maßnahmen und Finanzierung so zu verhandeln, dass die Rechnung auch ohne Wunschdenken trägt. Den Zusammenhang von hohem Beleihungsauslauf und zu knappen Puffern habe ich bereits in „BaFin-Warnung! 14% der Immobilienkredite im roten Bereich“ eingeordnet; die ganz unglamouröse Pflicht zu aktuellen Zahlen und sauberen Finanzunterlagen steht in „Marktteilnehmer und Banken kommen langsam in der neuen Realität an“.
Meine praktische Entscheidung daraus: Nicht auf die schönste Energieklasse bieten, sondern auf eine nachvollziehbare Gesamtfinanzierung. Ein guter Sanierungsplan kann eine schwache Ausgangslage erklärbar und finanzierbar machen; ein fehlender Plan macht selbst den günstigen Kaufpreis schnell teuer. Das ist eine allgemeine Marktanalyse, keine persönliche Finanz-, Rechts- oder Steuerberatung, denn Förderfähigkeit, Bankentscheidung und technische Lösung müssen für jedes Objekt einzeln geprüft werden.
Bleibt dran, liebe Immobilienfreunde.
Herzlichst, Ihr Rene Wanzlik und Team
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