📆 KW 46 – 16. November 2025
✍️ Von Rene Wanzlik | #VerantwortlichkeitInImmobilienprojekten
🎭 Vorhang auf für die große Baustellen‑Revue
Stell dir vor: Du hast ein altes Gebäude gekauft, du willst es aufhübschen – Fenster neu, Bad chic, Böden glänzend. Du sagst: „Los, Team!“ und gehst kurz raus.
Dann kommst du zurück und – oh Wunder – das Fenster hängt schief, das Waschbecken ist im Flur und keiner weiß, wer entschieden hat, wie’s laufen soll.
„Ich dachte, jemand anders macht’s …“
Das ist nicht Faulheit. Nicht „ich bin müde“ oder „ich hab’s vergessen“.
Das ist: Strukturfehler!
Weil: Wenn nicht klar ist, wer macht, wer entscheidet, wer gefragt wird und wer nur informiert wird, dann passiert genau das: Dauerchaos.
📉 Warum ist das extrem wichtig?
Wenn du im Immobiliengeschäft unterwegs bist – sei’s Sanierung, Revitalisierung, Neubau – dann hast du viele Fäden in der Hand: Handwerker, Ämter, Finanzen, Termine.
Wenn dann noch Verantwortlichkeiten schwammig sind, passiert Folgendes:
- Aufgaben bleiben liegen wie ungespültes Geschirr.
- Dein Team wartet ab: „Vielleicht macht es jemand anders.“
- Entscheidungen verzögern sich, Termine fliegen raus wie Staub im Wind.
- Du wirst zum Flaschenhals – statt Vorreiter.
- Motivation sinkt, Qualität leidet, Kosten steigen.
Und nein: Das ist nicht das Talent‑Problem. Sondern ein Prozess‑Problem.
🏗️ Großbaustelle 1: Flughafen Berlin Brandenburg (BER)
Am Freitag zeigte Flughafenchef Engelbert Lütke Daldrup Pressevertretern das neue Billigflieger-Terminal in Schönefeld. Das sind die Bilder.
Von Thorsten Metznerhttps://www.tagesspiegel.de/berlin/ber-ein-besuch-auf-der-baustelle-6875503.html
Was war los?
- Rauch‑ und Brandschutzanlagen funktionierten nicht.
- Türen falsch eingebaut.
- Prüfsiegel gefälscht.
- Zuständigkeiten? Verstreut. Entscheidungswege? Labyrinth. GPM Projektmanagement+3Tagesspiegel+3Cicero Online+3
Die Gesellschaft für Projektmanagement (GPM) schrieb: Das Hauptproblem sei gewesen, dass nie klar bestimmt war, wer Accountable ist – wer also wirklich die Verantwortung trägt. GPM Projektmanagement
➡️ Fazit: Wenn Verantwortung nicht klar geregelt ist, wird dein Projekt zur Dauerbaustelle.
🚄 Ziel: Tiefbahnhof der Zukunft. Realität: Tunnel der Verwirrung.
Geplanter Fertigstellungstermin: 2019
Wahrscheinlicher Termin: 2026 (oder später)
Kosten: mittlerweile über 11 Mrd. € GPM Projektmanagement+1
Probleme:
- Planung mehrfach geändert.
- Verantwortliche wechselten.
- Wer durfte was entscheiden? Keine klare Antwort
- Das führte zu Stillständen, Budgetexplosion, Kritik. LTO+1
➡️ Ergebnis: Trotz Planung – Strukturprobleme. Verantwortlichkeiten nicht robust genug verankert. Übergaben unklar.
💡 Was bedeutet das für dein Immobilienprojekt?
Wenn du denkst: „Ach, das gilt nur für Flughäfen oder Bahnhöfe“ – falsch gedacht.
Egal ob kleines Mietshaus oder großes Mehrfamilienprojekt:
Wenn du nicht klar definierst:
- Wer macht was
- Wer entscheidet
- Wer wird informiert
- Wer wird gefragt
… dann landen Aufgaben regelmäßig bei dir zurück – und du sagst: „Ich bin doch gar nicht der Handwerker…“
🛠️ Der 5‑Schritte‑Plan für eine saubere Struktur
Hier kommt dein Werkzeug‑Koffer für Verantwortlichkeit – direkt einsetzbar.
1️⃣ RACI – Wer macht was?
RACI = Responsible, Accountable, Consulted, Informed. Kurz:
- R: Wer erledigt die Aufgabe?
- A: Wer trägt das Ergebnis – der Chef im Ring!
- C: Wer wird konsultiert, gibt Input?
- I: Wer bekommt Info – muss aber nicht entscheiden?
‼️ Wichtig: Es darf nur eine Person Accountable sein – sonst springt die Aufgabe zurück zum Leader.
👉 Beispiel:
Sanierung Küche im Altbau:
- R: Handwerker
- A: Projektleitung
- C: Statiker
- I: Eigentümer
2️⃣ Definition of Done (DoD) – Was heißt „fertig“?
Wenn jemand sagt: „Ich hab’s gemacht“ – ist’s wirklich erledigt? Nur mit Check!
Deine DoD‑Checkliste könnte beinhalten:
- Technische Anforderungen erfüllt
- Zahlen geprüft
- Abnahme protokolliert
- Stakeholder informiert
Wenn alles Haken hat → Aufgabe gilt als abgeschlossen.
Wenn nicht → wird nicht freigegeben.
3️⃣ Entscheidungsrechte & Eskalationspfad
📊 Leg fest: Wer entscheidet bis wieviel?
z. B. bis 5.000 € darf der Bauleiter entscheiden. Über 5.000 € → Eskalation.
✅ Fester Termin pro Woche für Eskalationen (z. B. Donnerstag 14:00 Uhr)
✅ Wer eskaliert, bringt zwei Vorschläge + Empfehlung + Risikoabschätzung mit – kein „Was soll ich machen?“
4️⃣ Owner‑Reports statt Chaos‑Nachrichten
Jede Woche: Kurzer Bericht pro Stream (Sanierung, Ausstattung, Marketing):
- Ziel vs. Ist
- Blocker
- Nächste Schritte
Ein gemeinsames Board oder Dokument.
📌 Ampelsystem:
- Grün → läuft
- Gelb → Achtung
- Rot → Handlung vorgeschlagen & Eskalation vorbereitet
5️⃣ Übergabe‑Template & „No‑Back“‑Regel
Bei jeder Übergabe: Briefing mit:
- Ziel
- Zeitraum
- Budgetrahmen
- Stakeholder
- Risiken
- Ressourcen
- Entscheidungskorridor
Und dann: No‑Back‑Regel – wenn die Aufgabe übergeben wurde, wird sie nicht zurückgeschoben. Wenn etwas fehlt → das Briefing wird ergänzt.
🎤 Fazit – Für alle, die’s wirklich packen wollen 😉
📣 „Wenn du alles selbst machst, bist du nicht Projektleiter, sondern Problemmagnet.“
Struktur ist keine Schikane – sie ist dein Befreiungsschlag.
📣 Denk an den BER. Denk an Stuttgart 21. Oder denk einfach an dein letztes „Kannst du mal kurz…?“
Strukturiere Verantwortung wie ein Projekt – nicht wie ein Gespräch auf dem Gang.
Und dann? Wird dein Projekt zum 🎯 Präzisionswerk statt zur Comedyshow.
