Hallo zusammen, hier ist euer Rene Wanzlik!
Ich habe mich diese Woche durch einen Berg von Daten und Analysen gewühlt, und was ich gefunden habe, hat mir den Schlaf geraubt.
Für Interessierte hier der LINK
Ganz ehrlich. Wir reden immer über Leerstand, als wäre es ein Schnupfen. Aber was wir gerade erleben, ist kein Schnupfen – es ist eine ausgewachsene Lungenentzündung für unsere Wirtschaft! 😱
Gewerbeleerstand ist wie Schimmel. Man sieht erst einen kleinen, unscheinbaren Fleck in der Ecke. Man ignoriert ihn. Aber unter der Oberfläche frisst er sich durch die Bausubstanz, bis die ganze Wand einstürzt. Und genau das passiert gerade mit unserem Immobilienmarkt. Das ist keine Übertreibung, das sind die knallharten Fakten.
Der Wandel ist da – und er hat keine Miete gezahlt
Vergessen Sie den „normalen“ Leerstand, wenn mal kurz ein Mieter wechselt. Das ist gesund, das ist Fluktuation. Worüber wir hier reden, ist struktureller Leerstand. Das ist der fiese Endgegner. 💪
- Die Homeoffice-Revolution: Rund ein Viertel aller Deutschen arbeitet regelmäßig von zu Hause. Das ist keine Laune, das ist die neue Realität. Die Folge? In den Top-7-Städten hat sich die Leerstandsquote seit 2019 mehr als verdoppelt – auf über 5,8 Millionen Quadratmeter! Das ist, als wäre eine ganze Stadt aus Büros einfach verdampft.
- Der „Flight to Quality“: Gleichzeitig wollen die Unternehmen, die noch ins Büro gehen, nur noch das Beste vom Besten. Top-Lage, nachhaltig, supermodern, mit Kaffeebar und Hundewiese. 🐶 Die Folge: Während A-Lagen noch Mieter finden, veröden Gebäude in B- und C-Lagen komplett. Der Markt spaltet sich brutal auf!
- Das Innenstadt-Drama: Und dann haben wir die riesigen Wunden, die Ketten wie Galeria Karstadt Kaufhof hinterlassen. Diese riesigen Betonklötze stehen leer und ziehen ganze Einkaufsstraßen mit in den Abgrund. Das ist die berühmte „Abwärtsspirale“ live und in Farbe.
Die perverse Logik: Warum es sich lohnen kann, nichts zu tun (und warum das katastrophal ist!)
Jetzt kommt der Teil, bei dem man sich an den Kopf fasst. Man würde ja denken: „Senk doch einfach die Miete, dann kommt schon ein Mieter!“ Tja, falsch gedacht. Willkommen in der irren Welt von „Extend and Pretend“. Stellen Sie sich vor: Der Wert Ihrer Immobilie wird auf Basis der erwarteten Miete berechnet. Sagen wir, 1 Mio. € Mieteinnahmen pro Jahr bedeuten einen Wert von 20 Mio. €. Darauf haben Sie 16 Mio. € Kredit aufgenommen. Alles super.
Wenn Sie jetzt aber die Miete auf 700.000 € senken, um die Bude vollzukriegen, sinkt der Wert Ihrer Immobilie schlagartig auf 14 Mio. €.
ALARM! 🚨 Ihr Kredit ist plötzlich höher als der Wert der Immobilie. Die Bank wird Ihnen bei der nächsten Finanzierung den Hahn zudrehen.
Was ist also die finanziell „rationale“ Entscheidung für Eigentümer und Bank? Genau: Den Kredit verlängern (Extend) und so tun, als wäre die alte hohe Miete noch realistisch (Pretend). Man trägt lieber die laufenden Verluste, als den massiven Wertsturz in der Bilanz auszulösen. Das ist Marktversagen in Reinform! Die Preise bleiben künstlich hoch, der Leerstand zementiert sich und die ganze Wirtschaft leidet. Wahnsinn, oder?
Der Domino-Effekt: Wer am Ende wirklich zahlt
Dieser Leerstand ist kein Problem von ein paar Eigentümern. Die Rechnung zahlen wir alle:
- Die Kommunen: Keine Mieter = keine Unternehmen = keine Gewerbesteuer. Einer Stadt wie Frankfurt entgehen pro 10.000 m² Leerstand rund 80.000 € pro Jahr!
- Die Arbeitnehmer: Ein Bürogebäude mit 10.000 m² könnte locker 600-700 Arbeitsplätze beherbergen. Die fehlen. Und mit ihnen die Kaufkraft für den Bäcker, das Restaurant und den Laden um die Ecke. Das ist der berüchtigte „Donut-Effekt“ 🍩, der unsere Innenstädte aushöhlt.
- Das Finanzsystem: Im schlimmsten Fall führt eine Welle von Kreditausfällen zu einer Bankenkrise. Dann reden wir nicht mehr über ein Branchenproblem, sondern über ein systemisches Risiko.
- Vom Problem zur Leinwand der Zukunft!
Okay, genug der Schreckensszenarien. Denn diese Krise ist auch eine gigantische Möglichkeit! Wir müssen aufhören, diese Gebäude als Symbole des Verfalls zu sehen. Sie sind leere Leinwände für die Zukunft unserer Städte!
- Eigentümer müssen handeln: Umnutzen! Umbauen! Neu positionieren! Aus Büros werden Wohnungen, aus Kaufhäusern werden Kultur-Hubs, Co-Working-Spaces oder Stadtteilzentren. Verkaufen, auch mit Verlust, kann besser sein, als weiter Geld zu verbrennen. Betrachtungen zu leerstehenden Wohnungen wären hierbei besonders wichtig.
- Die Politik muss mitspielen: Leerstandskataster schaffen Transparenz. Förderprogramme für Umbauten helfen. Und Genehmigungsverfahren müssen schneller und flexibler werden!
Die Aufgabe ist riesig, aber die Chance ist einmalig. Wir können die monofunktionalen, langweiligen Zentren von gestern in die lebendigen, gemischt genutzten Quartiere von morgen verwandeln. Eine Übersicht der besten Ansätze könnte hier richtungsweisend sein.
Packen wir diese Leinwand an und malen wir ein besseres Bild unserer Städte!
Bis nächste Woche, bleiben Sie mutig!
Ihr Rene Wanzlik
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